З новими ставками: як зміниться оподаткування операцій з нерухомістю
З 1 січня змінюються правила оподаткування операцій з нерухомістю. До чого слід готуватися продавцям?
22 грудня 2021
Минулого тижня президент Зеленський підписав закон, спрямований на запобігання бюджетним втратам через ухилення від оподаткування. Фінансовий ефект для державного бюджету від реалізації закону урядовці оцінюють у десятки мільярдів гривень.
Нові податкові правила найбільше зачеплять великий бізнес.
Найбільша сфера, де податкові зміни можуть торкнутися населення, це нерухомість. До другого читання із законопроєкту прибрали скандальну пропозицію обкладати 20-відсотковим податком перший продаж квартир.
Проте лишились чинними зміни щодо оподаткування доходу, отриманого від продажу нерухомості.
Що зміниться для власників нерухомості, які після оприлюднення закону захочуть продати належне їм майно?
Угоди з якими об’єктами нерухомості підлягають оподаткуванню?
Оподаткуванню підлягають угоди, які передбачають перехід права власності на житлову та не житлову нерухомість, зокрема на:
✔ житловий будинок або його частину;
✔ квартиру або її частину;
✔ кімнату;
✔ гараж;
✔ садовий будинок та все що знаходиться разом з ним – сараї, земельна ділянка;
✔ земельна ділянка.
Щодо останньої, то від оподаткування звільняється безоплатне отримання громадянами земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в межах лімітів встановлених статтею 121 Земельного кодексу.
Як зараз оподатковуються операції з нерухомістю?
Дохід платника податків від продажу або обміну об'єкта житлової нерухомості не оподатковується, якщо це перший продаж або обмін за рік. Покупець та продавець лише сплачують по 1% від ціни об'єкта (зафіксованого в договорі купівлі-продажу) до Пенсійного фонду і державного мита.
Другий та кожен наступний продаж нерухомості оподатковується ПДФО для продавця за ставкою 5%. Ну і звісно по 1% до Пенсійного фонду та мито.
Також 5% від суми угоди необхідно сплатити, якщо продається нерухомість, придбана впродовж останніх трьох років. Щоправда, ця вимога не поширюється на успадковане майно.
Продаж комерційної нерухомості (офісні приміщення, паркомісця чи навіть апартаменти) оподатковується за ставкою 5% навіть при першому продажі за рік.Додатково з доходів, які оподатковуються ПДФО за ставкою вище нульової, стягується військовий збір у розмірі 1,5%.
Що саме змінює закон 5600?
З доходу, отриманого від продажу третього і більше об'єкта житлової нерухомості за календарний рік, необхідно буде сплатити 18% від суми договору купівлі-продажу. Другий продаж житла за рік оподатковується за ставкою 5%, як і раніше.
Також нова ставка у розмірі 18% застосовується при другому і кожному наступному продажі комерційної нерухомості за рік та першому і кожному наступному продажі житла, що перебуває у володінні продавця менше трьох років.
Що є базою для оподаткування?
Базою оподаткування є сума, зазначена в договорі купівлі-продажу. Вона не може бути нижчою оціночної вартості об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної оцінювачем.
Але у новому законі є зміни в цьому пункті для трьох категорій: для третього і кожного наступного продажу житла за рік; другого і кожного наступного продажу комерційної нерухомості за рік; першого і кожного наступного продажу житла, що є у володінні менше трьох років.
Базою оподаткування для них залишається дохід, отриманий від продажу нерухомості, але змінюється спосіб його підрахунку.
Дохід від продажу можна зменшити на суму витрат, понесених на придбання такого об’єкта. Тобто, дохід від продажу рахуватиметься за формулою: "оподаткований дохід = валовий дохід від продажу – витрати на придбання активу".
Витрати на придбання чи будівництво такого об’єкту повинні бути документально підтверджені.
Якщо така нерухомість впала в ціні – з її продажу не платяться податки.
Чи розповсюджується правило першого, другого, третього продажу на членів сім’ї?
Ні, правило поширюється на кожного платника податків окремо.
Але якщо майно перебуває у спільному володінні, наприклад, у подружжя, то факт продажу такої нерухомості "калькулюється" в податкову історію обом членам подружжя.
Якщо людина продає різні об’єкти нерухомості протягом року, то чи буде рахуватись це як другий, третій продаж?
Так, продаж впродовж року окремо квартири та будинку будуть вважатися двома отриманнями доходу від продажу нерухомості.
Відповідно, з другого продажу необхідно сплачувати податки.
Правила почнуть діяти з 1 січня 2022 року. Якщо, особа купила квартиру 15 січня 2021 року, і продасть після 16 січня 2022 року, то це вважатиметься першим чи другим продажем?
З доходу, отриманого від продажу нерухомості, що перебуває у володінні продавця менше трьох років, необхідно буде сплатити 18%.
Чи є виключення? Якщо, наприклад, особа продає декілька успадкованих об’єктів нерухомості протягом року.
Дохід, отриманий фізичною особою від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року квартири не оподатковується податком на доходи фізичних осіб.
При цьому, спадкоємцям не потрібно дотримуватись умови 3-річного перебування майна у власності.
У разі продажу протягом року другого житла, отриманого у спадщину, одержаний дохід буде оподатковуватися за ставкою 5%.
У разі продажу протягом року третього і наступних об'єктів житлової нерухомості, отриманих у спадщину, одержаний дохід буде оподатковуватися за ставкою 18%.