Зворотнiй рух нерухомостi: квартира - до кави!

28 липня 2008

Чому прогнози, якi “загрожують нацiональнiй безпецi”, так тiшать “маленьких українцiв”?
За тиждень – серпень – перiод, коли український ринок нерухомостi прокидався (щоправда, вiн останнi рокiв п`ять-шiсть не спав) i бив рекорди, дивуючи не лише нас, а й усю Європу та увесь свiт.

Пiк був позаторiк: у серпнi 2006-го за мiсяць(!) цiни на житло в Українi зросли на 12 вiдсоткiв! “Такого в свiтi ще не бувало, треба подати заявку у Книгу рекордiв Гiннеса, – каже президент Асоцiацiї фахiвцiв з нерухомостi Олександр Бондаренко. – Або ще приклад: у тому ж 2006-му в Луганську за рiк цiни зросли на сто вiдсоткiв. Це – катастрофа”. Серпень 2007-го був спокiйнiшим. Узагалi то вже понад рiк цiни на квартири не зростають: торiшнi 14,5 вiдсотка приросту – це менше, нiж рiчний рiвень iнфляцiї. Iншими словами, у порiвняннi з олiєю, яйцями, цукром (перелiк можете продовжувати самi), цiни на квартири знизилися. Досi було навпаки, чи майже навпаки. Цьогорiчнi 11 вiдсоткiв зростання “квартирних” цiн “випередили” за темпами свого падiння пiврiчну iнфляцiю вже не на 2, як торiк, а на 5 вiдсоткiв. Що далi? За тиждень – серпень, побачимо. Точнiше, перевiримо прогнози як наших, так i зарубiжних експертiв.

З-за “бугра” виднiше?

Кому ви бiльше довiряєте: нашим експертам чи “їхнiм”? Я, наприклад, нашим – якщо йдеться про полiтику. Доводиться вибирати з-помiж своїх, бо зарубiжнi полiтологи на нашу полiтичну кухню останнiм часом волiють свого носа не сунути – цей “борщ” їм не по зубах. Цивiлiзованiй полiтичнiй науцi нашi полiтичнi реалiї здебiльшого не пiд силу. Нашi ж експерти навчилися ходити вiтчизняними лабiринтами навпомацки. А от в економiцi сильнiшi таки “їхнi” аналiтики-прогнозисти. По-перше, у фiнансiв i ринкiв менше кордонiв, по-друге, цифри – рiч адекватнiша реалiям, нiж заяви, декларацiї i популiзм, i, по-третє, приглядатися до економiчної України закордонним експертам набагато вигiднiше, що вони й роблять, доки полiтична Україна чубиться. Зрештою, їхнi оцiнки менш заангажованi. Навiть нашi депутати, якщо мова заходить про економiку, частiше б`ють карти опонентiв прогнозами Свiтового банку, МВФ, нiж версiями свого уряду чи цифрами вiтчизняного Держкомстату… Ой, пробачте, вiдiйшли вiд теми.

… Мiсяць тому рiелторська компанiя “Hamptons International”, яка працює в багатьох країнах Європи, зокрема, й в Українi, подала прогноз: Україну чекає доля багатьох країн ( їх було навiть перелiчено), в яких стрiмко обвалилися цiни на житло. На це повiдомлення можна було б i не звернути уваги, якби згодом оглядачi британського “Real estate” не зробили аналогiчного висновку: до Нового року цiни на житло в Українi знизяться на 20-30 вiдсоткiв, а за рiк – на 40-50. Реальна вартiсть однокiмнатної квартири у середньому – 50 тисяч доларiв, а цiна квадратного метра в новобудовах економ-класу – 1230 доларiв. За прогнозом, до цих цифр Україна “опуститься” 2009-го.

Далi – бiльше. Група фахiвцiв нiмецького проекту “Приватизацiя i управлiння власнiстю” днями узагальнила власне дослiдження: квартири в Києвi коштують в 3,1 раза дорожче за собiвартiсть, у Донецьку, Одесi, Алуштi, Днiпропетровську, Харковi, Львовi продаються з “нацiнкою” в 1,8-2,1 раза. Є й справедливiшi забудовники: у Миргородi, Iвано-Франкiвську, Кам`янець-Подiльську, Рiвному, Чернiговi зодчi мають лише 30-35 вiдсоткiв навару. Навiть для нiмцiв не таємниця, що 10-25 вiдсоткiв загальної вартостi новобудов в Українi складають хабарi та “благодiйнi внески”. А загалом майже половина цiни – небудiвельнi витрати. У свiтi дивуються українцям, передусiм “маленьким”. Ми заощаджуємо на всьому, аби купити дах над головою. А платимо не лише за дах, а й за земельнi дiлянки, дозволи, погодження, водопроводи, каналiзацiї, газовi мережi… Тобто, годуємо за свої “кровнi” земельних спекулянтiв (адже дiлянки дуже рiдко видiляються реальним будкомпанiям, киянам за прикладами далеко не треба ходити), депутатiв (подейкують, що вони здебiльшого й складають першу категорiю), чиновникiв, а також низку олiгархiв. То ранiше кошти за прокладання всiляких труб до нашого будинку йшли на благо мiста. А тепер, у часи Черновецького i “енергохолдингу”, всi “Київгази” “Київодоканали” i “Київенерго” – пiдприємства приватнi. Тож, усi цi труби (i не тiльки), що ведуть до будинку i за якi ми сплатили в цiнi за житло, передаються на баланс постачальним компанiям, збiльшуючи їхнi активи. Бiзнес по-українськи, чи правильнiше – на українцях. Удруге вибачайте, збилися з теми. Повернiмося до прогнозiв, тепер – українських.

“Крива” вiд рiелторiв

Олександр Рябченко, директор вiдчизняного експертного центру, хоч i називається вiн гучно Мiжнародним iнститутом приватизацiї, власностi та iнвестицiй, каже, що обвал цiн у Києвi вже почався: квартири подешевшали на 7-9 вiдсоткiв. До кiнця року, за словами Рябченка, “хрущовки” i “панельки” зменшаться в цiнi на 15-20, “сталiнки” i “чешки” – на 10-15, “економ-клас” у новобудовах – на 20-25, “премiум-клас” – на 15-20, а “люкс” – на 5 вiдсоткiв.

Якщо не вiрите колишньому головi контрольної комiсiї Верховної Ради з приватизацiї, а нинi незалежному експертовi, то давайте послухаємо, що прогнозує представник рiелторського бiзнесу i президент Спiлки фахiвцiв iз нерухомого майна України Олександр Рубанов (хоча вiн пiсля одного iз заходiв, ой, як неохоче робив прогнози на прохання журналiстiв, якi буквально обступили його й не випускали iз зали). Аби, вочевидь, не видати корпоративних таємниць, тим бiльше невтiшних для колег-рiелторiв, Олександр Миколайович у вiдповiдь на запитання про нинiшню i прогнозовану динамiку цiн на житло взяв папiрець i мовчки намалював лiнiю, яка спускається донизу, а згодом “вивертається”… ще раз туди ж. “Оце, – вказав олiвцем на кiнець лiнiї, – жовтень-листопад 2009-го”. Подальшого прогнозу “креслити” не взявся. Але, здогадавшись, що без слiв журналiсти могли його не зовсiм правильно зрозумiти, додав, мовляв, якщо повiдомлятимете про цей прогноз, то вказуйте на сегмент: комерцiйна нерухомiсть зростає й зростатиме в цiнi, хороше житло, скажiмо, “премiум-клас” теж дорожчатиме, але не так стрiмко як ранiше, – цiни на елiтнi квартири пiдвищаться до осенi наступного року в середньому на 15 вiдсоткiв, а ось вартiсть “економ-класу” може знизитися на 20-35, а “бiзнес-класу” – на 10-15.

Колеги Рубанова iз Асоцiацiї фахiвцiв з нерухомостi намалювали (щоправда, уявно, тобто усно) таку “лiнiю” дещо коротшою. До весни наступного року. Але теж вниз. Президент асоцiацiї Олександр Бондаренко чекає президентських виборiв у США: “Якщо переможе Обама i реально постане питання про виведення вiйськ iз Близького Сходу, а ви знаєте, у скiльки США обходиться Iрак – колосальнi витрати, то цi кошти спрямують на оздоровлення американської економiки, i долар змiцнiє. А змiцнення долара дасть позитивний iмпульс у багатьох сферах економiки. Ситуацiя полiпшиться й на фiнансових фондових ринках, i в українськiй iпотецi. Я прогнозую, що вже через пiвроку пiсля виборiв у США, тобто навеснi спостерiгатиметься вихiд українського ринку нерухомостi зi стагнацiї”. Вiце-президент асоцiацiї Юрiй Венгринович пов`язує цiни на нерухомiсть iз ростом цiн на будматерiали, пальне, словом, з iнфляцiєю: “Якою буде в Українi iнфляцiя, настiльки ж пiднiмуться й цiни на житло. Не буде падiння цiн, бо немає економiчного пiдґрунтя для цього, настане стабiлiзацiя”. Юрiй Олександрович прогнозує, що дешевшатимуть не квадратнi метри, а квартири. “Забудовники зменшують площу, – каже Венгринович, – бо трикiмнатнi квартири на 200 квадратiв середньостатистичному покупцевi непотрiбнi. Тому повертаються старi норми: 30 метрiв – однокiмнатна, 50-60 – двокiмнатна, 70-80 – трикiмнатна”. Чи довiряти рiелторам, якi вiд продажу квартир заробляють i собi 5 вiдсоткiв, вирiшувати вам.

Послухаймо ще й будiвельникiв. Днями свiй прогноз зробив голова ради директорiв Української будiвельної асоцiацiї, власник компанiї “ХХI столiття” Лев Парцхаладзе: “Хоч хто б там що казав, а цiни на нерухомiсть знижуватися не можуть. Це пов`язано iз багатьма факторами. Перший – попит значно перевищує пропозицiю. А обсяги будiвництва не збiльшуються. За деякими прогнозами, вони залишатимуться на попередньому рiвнi, або навiть знизяться. I це в той час, коли споживчий попит щорiчно зростає приблизно на 20-30 вiдсоткiв. Звiсно, що попит визначає й цiну. Крiм того, зростає собiвартiсть матерiалiв. Збiльшуються зарплати. Iнфляцiя теж накладає свiй вiдбиток. Вiдсотки за кредити, обслуговування – все лише зростає. Цiни на енергоресурси також збiльшують усi цi складовi. I ще один момент: зросли вiдрахування в мiський бюджет до 20 вiдсоткiв вiд вартостi квартири. А нинi ще продаються тi квартири, вiдрахування за якi складали до 10 вiдсоткiв. Це – старi запаси, якi й продаються за старими цiнами. Забудовникам стає все складнiше оформляти документи, все бiльше грошей витрачається на рiзнi погодження, лобiювання – вирiшення суперечливих питань може досягати 30 вiдсоткiв вартостi проекту. Вiльних майданчикiв пiд забудову в Києвi уже практично немає, а “зачистка територiй” обходиться до 30-40 вiдсоткiв собiвартостi проекту”.

А Володимир Германов, керiвник вiддiлу маркетингу компанiї “Київжитлоiнвест”, такої думки: “Кiлькiсть покупцiв стала значно меншою i це факт. Виходить, що кiлькiсть тих, хто може придбали житло за умов обмежень у кредитуваннi i зростаннi вiдсоткових ставок, значно зменшилася. Це обов`язково позначиться на самому ринку”. У свою чергу заступник гендиректора ТОВ “Консоль ЛТД” Наталя Павленко прогнозує, що за п`ять рокiв вартiсть квартир на первинному ринку житла зросте щонайменше вдвiчi. Обґрунтовуючи свої прогнози, будiвельники розповiдають не лише про традицiйнi лiтню сплячку ринку нерухомостi, збiльшення попиту, iнфляцiю, хабарi, а й про Євро-2012, вступ до СОТ, перехiд будiвельникiв iз житлової на комерцiйну забудову тощо. Однак найпоширенiший аргумент: для стабiлiзацiї цiн на житло згiдно зi свiтовим досвiдом слiд щорiчно будувати по квадратному метровi на одного мешканця. Тобто не мiльйон квадратних метрiв щорiчно в Києвi, а три. Не 8,5 мiльйона, як торiк в Українi, а 44. До того ж, мовляв, величезний дефiцит утворився через те, що наприкiнцi 80-х-початку 90-х рокiв минулого столiття житло майже не зводили. Загалом у Києвi нинi 80 мiльйонiв квадратних метрiв житла, половина з якого потребує оновлення. Україна – унiтарна держава, практично всi питання вирiшуються в столицi, тому жити до Києва їде i великий, i середнiй бiзнес, i всi, хто заробив кошти бодай на однокiмнатне помешкання, бо тут бiльшi можливостi, є робота, зарплата, престиж.

Усе це – правда, окрiм одного: чи коректно порiвнювати середньоєвропейську норму – квадратний метр на громадянина щорiчно – з українськими реалiями? Якби в Українi заробляли стiльки як у Нiмеччинi, Францiї, Британiї, то, певно, й викуповували б за рiк 44, а не 8,5 мiльйона квадратних метрiв. Усi, хто мав такi можливостi, вже придбати собi дах над головою. Розпайованi землi колишнiх колгоспiв пiд Києвом i довкола iнших великих обласних центрiв уже давно проданi в обхiд мораторiю, селяни придбали собi мiськi помешкання i їхнiй ситуативний попит закiнчився. Iз ринку нерухомостi тiкають спекулянти, бо пiдвищення цiн на рiвень, нижчий за рiвень iнфляцiї, не дає їм нi колишнього “навару”, нi навiть гарантiї збереження своїх капiталiв. А це – чимала армiя покупцiв нерухомостi, аналiтики налiчують їх вiд 30 до 70 вiдсоткiв. Iнша причина: банки припинили видавати iпотечнi кредити з вiдсотковими ставками, нижчими за рiвень рiчної iнфляцiї. Хитрi позичальники це пiдрахували й до банкiв за наступним кредитом не пiшли. Скорегували свої плани й тi, кому житло необхiдне для власних потреб, але нинiшнi кредити їм просто не пiд силу. Чекають i тi, хто вже майже зiбрав необхiдну суму, але почалося падiння долара (бiльшiсть українцiв облюбували саме цю валюту як засiб зберiгання своїх капiталiв) i євро. Тобто, як каже доктор економiчних наук Олег Соскiн, закiнчився “перiод великих грошей” для вiтчизняних будiвельникiв.

Оглядачi одного з iнтернет-сайтiв, не дуже довiряючи, як i ми з вами, прогнозам будiвельникiв, провели блiц-дослiдження i виявили: одна з будiвельних фiрм, керiвник якої останнiм часом роздавав iнтерв`ю про те, що цiни в Києвi не знизяться, а навпаки зростатимуть, сама вже двiчi у цьому роцi на 5 вiдсоткiв знизила вартiсть квадратного метра у своїх новобудовах. Язик, як кажуть, без кiсток, а ринок – без емоцiй.

Дивлячись, як рахувати

Тим часом на iнтернет-сайтах, якi здiйснюють монiторинг ринку нерумостi, уже мiсяць матерiали ряснiють заголовками на кшталт: “Цiни на житло стрiмко впали!”, “Квартири подешавшали всього за три днi!”, “Дочекалися…” тощо. Сайт “Глобалiст” повiдомляє, примiром, що “хрущовки” Києва втрачають у цiнi (на 5%) вже третiй тиждень поспiль. “Хрущовки” певний час були доволi лiквiдним товаром через низьку цiну i швидку перспективу знесення. Отримати “на шару” квартиру в новому будинку та ще й на 50 вiдсоткiв бiльшу – хочеться кожному. Але ринок упав i “хрущовки” теж”, – пише “Глобалiст”. У iншому матерiалi йдеться про падiння цiн i на квартири в новобудовах, зокрема, на Осокорках i Позняках, у порiвняннi з травнем, на 6-8 вiдсоткiв навiть у доларах. “Якщо врахувати зниження курсу долара на 9 вiдсоткiв за останнi мiсяцi, то можна констатувати падiння цiн на квартири до 15 вiдсоткiв”, – наголошується у повiдомленнi. Якщо лiтнiй монiторинг “Глобалiста” можна назвати сезонним, неґрунтовним, то дослiдження компанiї “Канзас” бере початок iз сiчня. За пiвроку цiни на вторинному ринку житла в Києвi зросли на 11 вiдсоткiв у доларах. Коли ж долар упав, то, виявилося, що цiни у гривневому еквiвалентi не зростали. Бiльше того: якщо додати до цiєї арифметики ще й iнфляцiю хоча б за сiчень-квiтень (13%), то, виходить, що вони реально знизилися.

Гнiв у Будiвельнiй палатi

Хоч щоб там розповiдали будiвельники про адекватнiсть своїх цiн, але таки виказали свою тривогу. Рада директорiв Будiвельної палати України, куди входять керiвники найбiльших компанiй-забудовникiв, у вiдкритому листi поскаржилася на нас урядовi, Президентовi i Верховнiй Радi. Мовляв, українцi перестали купувати квартири i таким чином створюють кризу в будiвельнiй галузi, що загрожує навiть нацiональнiй безпецi. Будiвельна палата вимагає винести ще питання на засiдання РНБО. Вперше за декiлька рокiв зменшилися обсяги будiвництва в п`ятнадцятьох регiонах, спостерiгається зниження попиту на готову продукцiю. “Ринок нерумостi падає прискореними темпами. Зменшилася кiлькiсть угод на придбання житла. У деяких регiонах у декiлька разiв. Через жорсткi умови iпотечного i поточного кредитування погiршилося фiнансове становище будiвельних органiзацiй. Подорожчали кредити для будiвельникiв i населення, – йдеться у листi до влади. – Останнiм часом стрiмко погiршилося забезпечення забудовникiв земельними дiлянками з вини органiв мiсцевого самоврядування, якi видiляють основну частину дiлянок не безпосередньо забудовникам, а перекупникам”. Пригрозивши загрозою нових “Елiта-центрiв”, будiвельники закликали Нацбанк створити умови для того, щоб банки видавали дешевi кредити, хоча самi вони дуже не хочуть знижувати цiн на житло. Поставлено низку вимог до уряду, серед яких, правда немає основної – пiдвищити українцям зарплату для придбання даху над головою. Є iнша, протилежна пропозицiя: “знизити соцiальне навантаження на бюджет”. Хоча невiдомо, як воно впливає на будiвельну галузь. Чи то пенсiї пiдвищуються за рахунок дотацiй у будiвництво, чи то нашi зодчi мають на увазi, що пенсiонери, вчителi й лiкарi навiть iз пiдвищеними доходами не зможуть придбавати у них житло, то навiщо їм i платити бiльше? Невiдомо, але, як на мене, це послання має певний полiтичний пiдтекст – у контекстi нинiшньої суперечки пропрезидентських i проурядових кiл. Зрештою президента Будпалати i почесного президента “Київмiськбуду” народного депутата Володимира Поляченка вважають людиною, наближеною до Президента України. А 80 вiдсоткiв акцiй “Київмiськбуду” знаходяться в управлiннi Київмiськдержадмiнiстрацiї, тобто в iншого недруга Тимошенко – пана Черновецького.

“Київмiськбуд”: просимо не панiкувати!

У ходi засiдання Будiвельної палати президент ХК “Київмiськбуд” Петро Шилюк заявив, що вiн не виключає призупинення реалiзацiї низки проектiв будiвництва житла i соцiальних об`єктiв. За його словами, вже припинено роботи на низцi будмайданчикiв, бо у забудовникiв бракує кредитних ресурсiв.

Наступного дня, тобто минулого четверга, депутат Київради вiд БЮТ Семен Борисенко зажадав, аби голова наглядової ради “Київмiськбуду” депутат вiд Блоку Черновецького Анатолiй Чуб поiнформував про ситуацiю, що склалася в холдингу. Київрада вiдмовилася слухати Чуба. Однак, за словами Борисенка, “Київмiськбуд” призупинив продаж квартир. “Зараз будiвельний комплекс практично зупинився. Рада директорiв ухвалюватиме рiшення про зупинку п`ятнадцяти об`єктiв. Троєщина, Осокорки - там практично припинено будiвництво…”, – заявив Борисенко.

Панiка iз Будiвельної палати i Київради дiсталася й преси та суспiльства. У п`ятницю презедентовi ХК “Київмiськбуд” Петровi Шилюку довелося заспокоювати iнвесторiв, якi вклали свої кошти в будiвництво. Прес-служба найбiльшої вiтчизняної будкомпанiї заявила: “Київмiськбуд” не призупинить будiвництва за будь-яких обставин жодного iз об`єктiв нерухомостi, за якими укладено угоди з iнвесторами як фiзичними, так i юридичними”. ХК “цiлком подiляє тривогу в суспiльствi за ситуацiю, що склалася в будiвельнiй галузi”, але, як наголошує прес-служба, деякi журналiсти неправильно зрозумiли пана Шилюка. “Шилюк говорив саме про те, що у випадку, коли ситуацiя на ринку нерухомостi буде i в подальшому погiршуватися, а з боку влади не буде вжито стабiлiзацiйних заходiв, то компанiя вимушена буде призупинити роботи на об`єктах, якi не надходили в продаж, i переглянути перелiк об`єктiв, на яких ведуться пiдготовчi роботи. Це не стосується будiвництва житла, в яке вже iнвестованi кошти громадян”.

Вартiсть тиску на владу – 10 вiдсоткiв ВВП

Заспокоювання найбiльшого оператора ринку не заспокоює. Адже якщо панiкує компанiя-велет, то що вже говорити про меншi фiрми. “Київмiськбуд” торiк увiв в експлуатацiю майже 750 тисяч квадратних метрiв житла, решту понад 90 вiдсоткiв звели в Українi iншi забудовники. Що буде з ними? За словами вiце-президента Асоцiацiї фахiвцiв з нерухомостi Юрiя Венгриновича, на половинi новобудов в Українi роботи таки справдi припинилися. Адже попит на квартири на первинному ринку з початку року знизився на 65, а на вторинному – на 40 вiдосткiв. Есперти називають двi основнi причини зниження будiвельної активностi. По-перше, у забудовникiв немає коштiв, адже переважна бiльшiсть iз них працювала на iнвестицiях пересiчних громадян: якщо ви вчора вклали свої заощадження в якийсь iз об`єктiв, де встановлено лише паркан, то за цi грошi зводитимуть житло там, де вже є котлован, себто для тих, хто внiс необхiдну суму ще позавчора. Такий ланцюжок тримався роками, але в ньому стався обрив: сьогоднi громадяни не принесли забудовникам своїх iнвестицiй, тож, для вас, вчорашнiх, немає за що навiть рити котлован. Звiсно, такий гiгант як “Київмiськбуд” знайде ресурси, навiть якщо й завтра буде проблема з iнвестицiями (хоча, примiром, торiк частка iнвестицiй вiд населення у зведення житла “Київмiськбудом” склала 83 вiдсотки), а ось у дрiбних забудовникiв можуть виникнути складнiшi проблеми. Недаремно ж Будiвельна палата про “Елiту” згадувала. По-друге, як кажуть, i потужнi компанiї призупиняють будiвництво, заявляючи про вiдсутнiсть ресурсiв, вони у такий спосiб чинять опiр зниженню цiн, їм лiпше менше збудувати, аби потiм дорожче продати, сподiваючись перечекати поки маятник “економiчної циклiчностi повернеться на кращi для них часи. Не хочуть знижувати цiн i втрачати високої рентабельностi та захмарних прибуткiв. Будiвельники волiють радше використати свої зусилля для тиску на владу, адже знають цiну свого питання для держбюджету: щорiчно ринок нерухомостi i будматерiалiв приносить понад 10 вiдсоткiв ВВП.

Дивно (якщо не враховувати полiтичного пiдтексту) звучить у вiдкритому листi Будiвельної палати й докiр про те, що в Українi й досi не реалiзується президентська програма “Доступне житло”. Хоча парламент ще не ухвалив вiдповiдного закону, Президент України вимагає вiд уряду закласти у держбюджетi необхiднi кошти. Дуже, очевидно, Ющенковi хочеться, аби його iнiцiатива запрацювала до президентських виборiв. Тимошенко, природньо, iншої думки. У прем`єрки є власна пропозицiя на цю тему. Обидвi цi iнiцiативи – лише в проектах, але реально, як кажуть експерти, вони вже дiють, тобто теж впливають на зниження цiн: довiрливi потенцiйнi покупцi, почувши про “доступне житло”, вирiшили рiк-два почекати його.

Не вiриться i в плач Будпалати щодо можливої збитковостi галузi, якщо, як кажуть експерти, собiвартiсть квадратного метра в Києвi втричi нижча вiд ринкової цiни. Чому, скажiть, у Вiнницi, Житомирi, Черкасах вигiдно будувати квартири за цiною 1,5 тисячi доларiв за квадратний метр, а в Києвi нi? Чому в Берлiнi i Мюнхенi трикiмнатнi квартири дешевшi, нiж у столицi України, хоча їхня якiсть та комфорнiсть вища?

Зростання вартостi будматерiалiв, як один iз аргументiв пiдвищення цiни на житло, теж питання дискусiйне. I суперечка ця розгорiлася нещодавно за круглим столом, органiзованим Всеукраїнською спiлкою виробникiв будматерiалiв. Представники пiдприємств, якi прийшли на цей захiд, усi, як один, нарiкали на труднощi в реалiзацiї своєї продукцiї. У Вiнницi цегельнi заводи продають менше на 40 вiдсоткiв, у Полтавi на 50… Вони скорочують обсяги виробництва, знижують цiни, звiльняють працiвникiв. Бетон подешевшав iз 650 гривень за кубометр до 500 – у Києвi i до 350 – в регiонах. Нинi є проблема навiть iз реалiзацiєю пiнобетону та iншої продукцї, за якими ще торiк шикувалася черга, де доводилося стояти щонайменше три мiсяцi.

Добру справу зробила Верховна Рада, що 5 червня створила депутатську комiсiю iз розслiдування причин високих цiн на житло. На жаль, її остаточний звiт очiкується аж через рiк.

Як вийти iз “совкового” ринку

Допоки вiдомi експерти, керiвники компанiй i високi державнi мужi публiчно дискутують про майбутнє ринку нерухомостi, я зателефонував знайомому викладачевi одного з економiчних вузiв Києва, а за сумiсництвом рiелторовi Iгорю. Вiн пiдтвердив: цiни на квартири в Києвi справдi знижуються, спекулянти iз ринку житлової нерухомостi переорiєнтувалися на комерцiйну, а також взялися за операцiї з пристоличною землею. Пiшло з ринку також багато рiелторських фiрм, якi виникли пiд час злету цiн на нерухомiсть. Тепер ця сфера теж очищається, оздоровлюється.

Iгор пропонує й шляхи вирiшення проблеми. По-перше, узаконити реальний ринок землi. По-друге, ввести податок на нерухомiсть.

Так званого “видiлення земельних дiлянок пiд забудову” немає у жоднiй країнi з ринковою економiкою. Це – “совковий”, а не ринковий термiн. “Видiлення” насправдi той же продаж, лише тiньовий i без жодних гарантiй. На цьому тiньовому ринку “крутяться” суми, якi зрештою “випливають” у цiнi житла. Крiм того, у цiй же цiнi “випливають” ще й ризики забудовникiв, якi придбали дiлянки не на аукцiонах, а у спекулянтiв. У будь-який момент Київрада, примiром, може скасувати рiшення про будiвництво на тiй чи тiй дiлянцi, адже вона її не продавала, а “видiляла”. I таких випадкiв – безлiч лише в Києвi.

Щоправда, Iгор песимiстично ставиться до перспективи цивiлiзованого ринку землi. У ньому, хоч як це парадоксально, не зацiкавленi самi ж нашi забудовники. Вони – монополiсти: у кожному мiстi є свiй “Київмiськбуд”, незацiкавлений, аби на “його” територiю прийшов конкурент, тим бiльше закордонний. Останнiй нiколи не прийде на “видiлену дiлянку”, бо Черновецький має право її вiдiбрати. Немає конкуренцiї – немає реальних цiн, немає й ринкової якостi. Вiтчизняним монополiстам така ситуацiя – на руку: люди купують й те, що їм пропонують, отже, навiщо дбати про якiсть i доступнi цiни. А якщо покупцi навiть в умовах дефiциту не здатнi будуть iнвестувати монополiстiв, то Будiвельна палата поскаржиться на них владi. Словом – немає ринку землi – є монополiст, немає конкуренцiї – є диктатура цiни.

А закон про оподаткування нерухомостi допоможе назавжди витiснити з цього ринку квартирних спекулянтiв. Днями мiнiстр фiнансiв Вiктор Пинзеник схвально вiдгукнувся про iнiцiативу деяких депутатiв щодо введення такого податку з наступного року. Вiдповiдний законопроект зареєстровано в парламентi, але, як каже Iгор, депутати нiколи за нього не проголосують. Бо бiльшiсть iз них, нiбито, має по кiльканадцять квартир у центрi столицi, якi здаються в оренду.

Утiм, уже минув час, коли квартири були засобом заробiтку, примноження капiталу, шаленно набираючи в цiнi. Тож, i здавати їх в оренду не дуже вигiдно у перiод прогнозованого падiння цiн на нерухомiсть. Без зростання своєї вартостi однокiмнатна квартира у спальних районах Києва може дати власниковi 6 тисяч доларiв рiчного прибутку, якщо вiн здає її в оренду за 500 у. о. на мiсяць. Якщо цiни справдi обваляться, спекулянтовi дiстануться лише збитки. Водночас, якщо цю ж квартиру продати за 100 тисяч у. о. i грошi покласти на депозит у банку пiд 12 вiдсоткiв рiчних у доларах чи 18 – у гривнях, то можна заробити вдвiчi-втричi бiльше, нiж на орендi. I комунальних платежiв не доведеться сплачувати. Хоча й тут є свiй ризик: банкрутство банку, падiння курсу валюти тощо…

Недивно, що ринок нерухомостi завмер. Усi чекають, що буде далi. Або хто кого перечекає.

Будiвельники перебувають у складнiшiй ситуацiї, нiж покупцi. Їхня жадiбнiсть може призвести до ситуацiї, що виникла з “другими домiвками” в Iспанiї, Iталiї та Португалiї, про яку розповiв президент Асоцiацiї фахiвцiв з нерухомостi Олександр Бондаренко. Там “другими домiвками” називають замiськi будинки, нашi дачi. Фiнансова й iпотечна кризи у цих країнах призвели до зниження попиту на “другi домiвки”. Люди не купували дорогi “домiвки”, бо не могли взяти кредити в банках. Будiвельники чекали, аж поки цiни впали до рiвня, нижчого за собiвартiсть “домiвок”. Така ж ситуацiя була, за словами Бондаренка, i в Японiї, Нiмеччинi, Францiї, тому там будiвельники працюють iз мiнiмальною рентабiльнiстю, не “перегрiваючи” ринку цiнами. А отже й цiни на житло у Берлiнi i Парижi, за словами президента Спiлки фахiвцiв з нерухомого майна Олександра Рубанова, нинi такi ж, як на “хрущовки” на околицi Києва. Те, що чекає Україну, рiелтори називають не падiнням, не обвалом, а корекцiєю цiн. Та хоч як би там хто називав зниження вартостi житла, навiть i “загрозою нацiональнiй безпецi”, процес цей, як показує свiтовий досвiд, – незворотнiй. Ринок не любить, коли його пiдганяють, або перегинають через колiно, вiн любить тишу, повiльну ходу й стабiльнiсть. Iнакше починає чинити опiр, створюючи кризи. Тiшить лише те, що кожна криза стимулює пошук шляхiв до її розв`язання i що пiсля кожної кризи настає перiод стабiльностi.

Автор: Олег ПЕТРЕНКО
Джерело: vk-100.com.ua