Підступність і любов не по Шиллеру. Історія однієї іпотеки
Замість епіграфа: - Рабинович, а де б Ви хотіли жити? - Важливо - не де жити. Важливо - з ким жити. - А з ким би Ви хотіли жити? - А ось це вже дивлячись де.
11 вересня 2017
Події відбувались в Лондоні. Випадок з практики одного нашого замовника.Перша серія. Підступність.
2006 рiк. У Британії і в континентальній Європі продовжує (або, як ми тепер вже знаємо, закінчує) надуватись мильна бульбашка на ринку нерухомості. Бульбашка складається з двох суб-бульбашок: вторинний ринок (давно побудовано, користується попитом, стоїть і дорожчає) і первинний ринок (шалено будується в надії бути проданим до моменту здуття бульбашки).
Одне з найгарячіших в будь-якому сенсі слова місць Європи - це Іспанія, на території якої мильна бульбашка роздувся до немислимих розмірів: в 2006-08 роках середня вартість житлового квадратного метра в країні становила 2100-2200 євро. Наскільки ця ціна була адекватна, можна судити по тому, що зараз, 10 років потому, вона становить 1400-1500 тих же одиниць за ту ж одиницю (згідно з даними компанії CBRE Group).
Значне число покупців іспанської нерухомості становили прості англійці, які, не сильно думаючи про інвестиційну привабливість нової власності, безкорисливо тягнулися до ласкавого моря і теплого сонця (або навпаки).
Одним з найбільших забудовників того часу і того місця була іспанська корпорація Metrovacesa (Metropolitana Vasco Central). Виручка компанії, яка агресивно продавала в незабезпечений кредит багато різної недорогої типової нерухомості, була чималою і в 2005 році склала близько 1,6 мільярда євро.
Втомившись від власних успіхів у сфері надування мильної бульбашки на вітчизняному ринку (там намічався спад), іспанці-експансіоністи вирішили зробити ставку на дурних і наївних англійців і взяти їх теплими оптом на вторинному ринку за місцем постійної прописки. Коротше, вони задумали підступність і помсту за Трафальгар.
За порадою підступні іспанці звернулися в мудру брокерську контору на ім'я Colliers. Хоча надійніше було б сходити до ворожки і до свахи - циган в Іспанії повно скрізь.
Нетерплячі іспанці ніяк не хотіли створювати інвестиційний портфель: для цього довелося б витрачати час і неприродно багато думати. Вони хотіли сконцентрувати весь доступний їм капітал в парі мега-угод. Їм потрібна була мега-корзина для рекордної кількості яєць.
Їм хотілося справжнього успіху: розганяти хмари над Сіті, сидіти в циліндрі в ванні, замовляти час на «Біг Бен» і ходити до королеви на чай без запрошення. І давно вже потрібно було показати російським і арабським пацанам, у кого «Адідас» крутіше. Наївних англійців вони просто заздалегідь шкодували. Але що тут робити? Бізнес, нічого особистого.
Жертва шлюбу за розрахунком була підібрана витончено: сваха з Colliers натякнула, що добре б вкластися в будинок роботи Нормана Фостера, бажано споруди 2002 року, бажано в районі Canary Wharf (гарне таке місце, добре в оренду здається), бажано висотою в 45 поверхів, бажано за адресою 8 Canada Square.
Відповідна за всіма ознаками будівля швидко знайшлася за вказаною адресою, але абсолютно випадковим, незбагненним і навіть скандальним чином вийшло раптом так, що вона виявилася штаб-квартирою банку HSBC, для якого і була побудованою. HSBC люблять замовляти штаб-квартири у Нормана Фостера!
Але Colliers не були б Colliers, якби не змогли зробити прикре
непорозуміння приємним: вони так швидко і з таким трудом умовили
наречену, немов діяли від її імені та за її ж дорученням.Умови насильницької здачі заміж були оголошені такі:
Наївна наречена зажадала за свій будинок нечувані 2,2 млрд доларів (1,09 млрд тодішніх фунтів) і відмовилася його продавати. Але погодилася підписати договір лізингу терміном на 998 років. Наречений зойкнув і занишпорив по кишенях.
Пунктом 2 наречена повідомила, що продану будівлю після продажу залишати не збирається. Наречений знову охнув.
Пунктом 3 наречена запропонувала договір сублізингу (по суті - оренди) за ціною 43,5 млн фунтів на рік терміном на 20 років з правом продовження ще на 5 років.
І тут наречений розплакався: виходило, що за 25 років оренди дурні англійці повернуть підступним іспанцям вартість їх же будівлі. І орендарів шукати не треба. Шлюб з розрахунку погрожував перерости в безкорисливу любов.
Але було одне «але»: 1,09 млрд фунтів. Їх треба було десь узяти. В наявності були 200 мільйонів або близько того. Рекламна пауза.
Не встигли підступні мачо строго наморщити лоб, як наївні і добрі брити знову перші здалися: вони взяли 200 млн фунтів кешом і запропонували Metrovacesa короткостроковий кредит до укладення угоди (bridging loan) в 810 млн фунтів, щоб весілля (угода) не зірвалася. Наречений розридався, взяв гроші і одружився. Щастя обіцяло бути немислимим. Шлюбні узи припускали багато любові і комунальних зручностей. Іспанці після всіх хвилювань навіть загордилися. І стали жаліти обкручених ними англійців. Кінець першої серії.
Друга серія. Кохання.
«Біг Бен» вдарив непомітно. Рік 2007 закінчився, і почався рік 2008. І почалося. Або, правильніше сказати, продовжилося. Поки іспанці привчалися пити чай о п'ятій годині, термін користування короткостроковим кредитом закінчився. Наречена мляво натякала то на виплату (repayment), то на реструктуризацію боргу (refinancing).
Але іпотеку ушлим іспанцям ніхто не давав: сума страшнувата, угода дивна (не куплю-продаж, а лізинг). І кредитор не слабкий (він же власник, він же продавець, він же лізингодавець / lessor, він же єдиний орендар на 20-25 років за фіксованою ставкою): на той момент HSBC був найбільшим банком планети за обсягом капіталу, і конкурувати з ним, рефінансуючи закредитовану ним же операцію з приводу його ж власної нерухомості (та ще й штаб-квартири, на хвилиночку), зважився б тільки божевільний. Ось його-то іспанці і шукали.
Самі англійці весь цей час намагалися хвилюватися, але у них нічого не виходило. Не покидаючи рідного дому і не втрачаючи прав власності на нього, вони його продали за кількість грошей, яке на тверезу голову не можна собі уявити ні купюрами по 20, ні купюрами по 50. Божевільний покупець сам напросився на одіозну угоду, і його не довелося придумувати, шукати і вмовляти (або? .. але ні!) Colliers отримали комісійні і пішли в запій (у англійців це взагалі прийнято).
Мало того, крім феєричної угоди з дуже специфічною нерухомістю, яку абсолютно нереально продати, банк знайшов знатного клієнта: у них під мильну бульбашку на немислиму суму і практично з радістю закредитувалась відома Metrovacesa, яка сама до цього надувала такі мильні бульбашки, що заздрив навіть великий клоун Олег Попов.
Мало того, заставою по кредиту була рідна будівля банку, який видав кредит, формальним власником якого він бути не переставав. А також вся нерухомість Metrovacesa, якщо раптом що.
Мало того, сума орендної плати укупі з комунальними платежами прекрасно покривалася виплатою відсотків по кредиту.
У підсумку: англійці залишилися жити у себе вдома (45 поверхів, 13 000 робочих місць) і перестали платити за комуналку, а іспанці почали оплачувати їх комуналку й заборгували майже мільярд фунтів. Кінець другої серії.
Третя серія. Підступність мінус любов.
Поки іспанці шукали когось багатого і божевільного (рідкісне поєднання властивостей), хто б рефінансував 810 млн фунтів кредиту від HSBC, на них обрушилася кара божа (я б сказав, що це ентропія). Коротше, трапився давно очікуваний форс-мажор.
Йшов знаменитий 2008 рік. Нерухомість по всій Європі пішла дешевшати, продажі в Іспанії зупинилися, орендні ставки впали. У англійців під загрозою опинилися комунальні платежі. Вони ж - відсотки по кредиту.
В одну секунду карета стала гарбузом, кучер - щуром, а наречена - дружиною. Впершись руки в боки, наречена повідомила нареченому відразу дві новини: відсутність обслуговування поточного боргу вона терпіти не має наміру, а друга новина стосувалася рідного для всіх вдома: він уже коштував не 1,09 мільярда фунтів, а 858 мільйонів і з належного застави по кредиту перетворився в негідний.
У порятунок світу англійці повідомили, що готові викупити свою ж будівлю назад за ці самі 858 мільйонів і більше іспанців не турбувати.
Розлучення виявилося таким же полюбовним, як весілля: сторони припинили договір лізингу терміном на 998 років, договір сублізингу на 20 років, припинили кредитний договір на 810 мільйонів фунтів і підписали угоду про зворотний викуп об'єкта нерухомості за 858 мільйонів фунтів.
Здавалося б, живи та радій! Але в справу вкралася підступна арифметика (не плутати з алгеброю). Іспанці продавали будівлю за вісімсот п'ятдесят вісім мільйонів фунтів стерлінгів прописом. Але купили-то вони його за один мільярд і дев'яносто мільйонів ... Якщо відняти від першого Друге, виходить двісті тридцять два мільйони фунтів. Півмільярда доларів на той момент. Зі знаком «мінус». Як кажуть в таких випадках пірати, грім і блискавка! Хоча насправді завжди спочатку блискавка, а потім грім. Дурні пірати.
У той же рік Metrovacesa оголосила про банкрутство, справила делістинг акцій і була розчленована. Трафальгар, дубль два. Кінець третьої серії.
Четверта серія. Підступність після любові.
Одного разу результативно залишившись вдовою, наша наречена не на жарт увійшла у смак. У 2014 році HSBC продали свою штаб-квартиру суверенному фонду Катару. І знову за мільярд сто мільйонів. Так що тепер «Біг Бен» б'є по ним і для них. Прямо хоч магазин відкривай «Все по ярду сто». Кінець четвертої серії.
Замість епілогу.
Друзі та колеги! Якщо ви їдете на шопінг в Лондон, остерігайтеся купувати штаб-квартири тамтешніх банків, дуже вас прошу. Навіть не прицінюйтеся! Фіксований тариф - ярд сто. І пам'ятайте: найкрутіший «Адідас» - не у вас.
І ще: якщо у вас річний виторг ярд шістсот, не зарьтесь на об'єкти вартістю два двісті. І взагалі, не ходіть, діти, в Англію гуляти.
Переклад за метеріалами Євгена Кагановича apt.ua