Ситуацию на рынке недвижимости Чехии эксперты оценивают по-разному: одни говорят, что влияние кризиса ощущается совсем незначительно, другие утверждают, что стабильность сохранить не удалось. Однако в этой стране уже можно купить квартиру за 20 тыс. евро.
О неоднозначности оценок
«Национальный рынок недвижимости, безусловно, пострадал от кризиса, но средние цены на жилье практически не изменились, а кое-где и вовсе остались прежними», – утверждает генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM» Наталья Завалишина. По ее словам, в Праге первыми подешевели вторичные малогабаритки (примерно на 7%), а также квартиры и дома, требующие капитального ремонта, и неудачные проекты на окраинах. Цены в престижных районах столицы остаются стабильными.
Однако аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин придерживается иного мнения: «До недавнего времени чешский рынок демонстрировал сравнительно высокую устойчивость к влиянию глобальных негативных процессов. Но во второй половине 2008-го спрос снизился, что привело фактически к стагнации в IV квартале». Падение спроса было вызвано как оттоком иностранных инвесторов, так и снижением интереса к жилью местных граждан, обусловленным ростом ставок и ужесточением условий ипотечного кредитования. В итоге рынок недвижимости не смог сохранить стабильность. «Заметная коррекция началась уже в январе – национальное статистическое ведомство зафиксировало падение в целом на 4,5%. В последующие месяцы тенденция продолжила развиваться», – сообщает эксперт.
Закон домино
По различным оценкам, к настоящему моменту цены «просели» в среднем на 5-10%. Как говорит управляющий директор «CENTURY 21 Запад» Евгений Скоморовский, первой начала дешеветь панель: «Этому способствовали строительный бум и ужесточение правил получения ипотеки. А вот стоимость элитки практически не изменилась, поскольку на такую недвижимость сохраняется устойчивый спрос». То же говорит М. Клягин: «Максимально подешевели объекты низкого и среднего сегментов (в основном вторичная панель). Наименьшее падение наблюдается в Праге (примерно 1%), а стоимость дорогих ликвидных объектов осталась стабильной». Согласно данным Knight Frank, во II половине 2008 года цены выросли на 0,2%. По информации национального статистического ведомства, за последние шесть месяцев прошлого года жилье подешевело на 1,7%, а в целом по итогам года отмечен рост на 19,6%. В свою очередь аналитики компании King Sturge заявляют, что стоимость столичных квартир в I квартале 2009-го сократилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 5,27%. Среднее снижение по стране за указанное время составило 5,73%.
При этом довольно сильно сократилось предложение. В IV квартале 2008 года было завершено 12,4 тыс. объектов – на 30,4% меньше, чем за аналогичный период 2007-го. По мнению экспертов, это тревожный знак.
Весьма интересный вариант
По словам Е. Скоморовского, Чехию спасла от глобальных потрясений поздняя интеграция в ЕС: «Благодаря этому сумма внешних займов по сравнению с другими странами Европы отказалась незначительной. Национальные финансовые институты принимали минимальное участие в играх с американской ипотекой. Деньги на инвестиционные проекты выдавались аккуратно, но, тогда еще не имея поддержки ЕС, банки тридцать три раза думали, прежде чем предоставить средства». В итоге, по словам эксперта, страна, которая жила и живет за счет внутренних ресурсов и грамотной инвестиционной политики, не успела влезть в необдуманные долги.
Привлекательности местному жилью добавляет и то, что в ближайшем будущем обещает в лучшую сторону измениться законодательство для покупателей. В частности, министерство финансов предложило внести поправку к закону о недвижимости, в рамках которой неграждане ЕС смогут без проблем приобретать дома и квартиры на физическое лицо (в настоящее время сначала приходится регистрировать юридическое лицо).
Кроме того, «национальные банки продолжают выдавать ипотеку как местным гражданам, так и иностранцам. Правда, теперь размер кредита составляет не более 60% оценочной стоимости недвижимости, а срок – максимум 20 лет. Это, конечно, хуже, чем раньше, но хорошо уже то, что есть возможность заем получить», – говорит Н. Завалишина. Причем ставка – 5-7 % годовых в чешских кронах.
Не теряя бдительности
С другой стороны, общая экономическая ситуация из-за кризиса ухудшилась. По словам Е. Скоморовского, пострадали производители продукции, предназначенной на экспорт, – ее стали покупать меньше. Особенно остро ощутила это автомобильная промышленность. Пострадала туристическая отрасль – снижение потока туристов ощущается достаточно сильно. В наибольшей мере это касается дешевых отелей и пансионов. Их основной клиент – представители среднего класса, которые сейчас экономят на всем. «Оттого на рынке появилась масса предложений по продаже небольших гостиниц для организации собственного бизнеса. Однако, несмотря на привлекательную цену, они неликвидны. Перспективы имеют лишь пятизвездочные отели и отели-бутики: несмотря на кризис, в стране по-прежнему не хватает элитных гостиниц, которые не только вывешивают звездочки, но и в состоянии предложить соответствующий сервис», – объясняет Е. Скоморовский.
Вниманию инвестора
«Эта страна привлекательна во многих отношениях: мягкий климат, доступные цены, достаточно высокий уровень жизни», – рассказывает Н. Завалишина. Однако, по словам Е. Скоморовского, у россиян местная недвижимость особым спросом не пользуется: «Если клиенты и задают вопросы, то их интересуют в первую очередь особняки по цене апартаментов. Причем необязательно в Праге – популярны квартиры и коттеджи в небольших старинных городках». Приобретение жилья дает возможность получить вид на жительство и «пропуск» в Шенгенскую зону. По словам Е. Скоморовского, стоимость небольшой квартиры начинается с 20 тыс. евро. Дом площадью 70 кв. м стоит 80-90 тыс. евро, более просторный (100-400 кв. м) – 130-240 тыс.
«С начала года спрос со стороны россиян несколько снизился. Причиной, скорее всего, является не отсутствие денег, а негативные настроения. Люди слышат прогнозы о предстоящем падении цен и потому просто выжидают, – соглашается Н. Завалишина. – Но мы предполагаем, что цены на новостройки в ближайшее время пойдут вверх. Из-за кризиса многие девелоперские проекты приостановлены, так что количество новых квартир скоро снизится более чем в два раза».
Автор: Алексей СЕРГЕЕВ
Источник: domania.ru