Китайский рынок недвижимости, как и многие другие ощутивший на себе пагубное влияние мирового экономического кризиса, быстро восстанавливается – благодаря своевременно принятым правительством эффективным мерам.
Развитие событий
«В 2008 году в Китае наблюдалась весьма масштабная коррекция стоимости жилья. В крупнейших городах цены упали в среднем на 30-40%. Например, для Пекина в ряде сегментов зафиксировано снижение более чем на 50%, для Шанхая – на 35%», – говорит аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. Вместе с тем в конце весны вслед за улучшением макроэкономической ситуации вступил в фазу стабилизации и рынок недвижимости. В Шанхае за апрель продано 1,89 млн кв. м новостроек (на 25% больше, чем в тот же период 2008 года), стоимость квадратного метра по итогам мая выросла на 1,4%. В абсолютном выражении этот показатель составил $1732 за кв. м.
В целом по стране объем строительных инвестиций в недвижимость за январь – май повысился в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 6,8% – до 1,02 трлн юаней ($148,8 млрд). Эксперты объясняют такой всплеск антикризисными шагами правительства. Например, намечено построить 5,2 млн домов для малоимущих и предоставить субсидии 7,5 млн городским семьям (предварительно стоимость этих проектов оценивается в $586 млрд). Кроме того, первоначальный взнос при покупке недвижимости снижен с 35 до 20%.
Устойчивости рынку добавляет и то, что за последние десять лет средняя стоимость квадратного метра выросла лишь в 2,5 раза – это считая от локального минимума в начале 1999 года. В апреле, по данным Национального бюро статистики, в среднем по стране метр стоил лишь 4353 юаня ($636).
Русские идут
«За последние несколько лет, во время бурного роста экономики и, соответственно, подорожания недвижимости, популярность подобных инвестиций у россиян заметно увеличивалась. Способствовал этому и весьма невысокий барьер входа на рынок – цены даже на довольно качественные объекты были весьма доступными», – говорит М. Клягин.
Однако приобрести недвижимость иностранцам не так просто. До недавнего времени это можно было сделать при представлении действующего паспорта и соответствующих документов, но в июле 2006 года шесть министерств и комитетов Госсовета Китая обнародовали совместное постановление. Согласно новым правилам, право покупать жилье (не более одной квартиры) получали только зарубежные граждане, работающие в стране более года. Кроме соответствующей справки нужно предоставить действующий паспорт или удостоверение личности, две фотографии и выполнить формальности по регистрации права пользования землей и права собственности в Управлении по недвижимости. Купленную квартиру строго запрещено использовать в коммерческих целях (например, сдать) – в ней можно только жить. Иностранец обязан предоставить соответствующее письменное заявление. Зато приезжие вправе покупать любые объекты, кроме дешевого жилья для малообеспеченных. Не возбраняется ходатайствовать о получении ипотеки – ее выдают все национальные банки и зарегистрированные в Китае иностранные финансовые учреждения. Чтобы получить кредит, достаточно предъявить удостоверение личности, справку о доходах (иногда – справку об уплате подоходного налога с заработной платы), справку с места жительства в КНР, договор купли-продажи недвижимости. Первый взнос – 30-40%.
Следует помнить
Требование о годичном пребывании в стране, как и во многих других государствах, можно обойти через регистрацию компании. Нужно представить свидетельство из Департамента по управлению недвижимостью, документ о разрешении на создание фирмы, договор купли-продажи и письменное обещание использовать квартиру исключительно для собственного проживания (в любом случае жилье оформляется только для личного пользования компании, а место покупки ограничено городом, где зарегистрировано представительство). Покупать землю запрещено. В связи с большой численностью населения и ограниченностью территории, пригодной для строительства, вся земля является государственной собственностью. При покупке или возведении жилья участок предоставляется в долгосрочное пользование (70 лет), потом срок можно продлить. Также при регистрации договора купли-продажи до последнего времени необходимо было заплатить государственный сбор – около 3-5% от цены объекта. Однако ради стимулирования рынка с 1 ноября 2008 года налог на сделки с недвижимостью был серьезно уменьшен, а налог за заключение договора снижен до 1% на жилье площадью менее 90 кв. м.
Инвестиционный прогноз
Цены в Китае очень привлекательны. Для примера: квартиры в городе Сиань стоят от 600$ за кв. м. Большинство объектов продаются с отличным ремонтом, а коммунальные услуги чрезвычайно дешевы. При этом имеются и весьма дорогие предложения. В частности, меблированный и оснащенный всем необходимым дом площадью 408 кв. м в районе Пудун (Шанхай) стоит $5,3 млн. Роскошная вилла площадью 682 кв. м в районе Дзин Шунь (Пекин), с мебелью и техникой, обойдется уже в $10,7 млн. Рядом – поле для игры в гольф, комплекс для верховой езды, магазины, госпиталь, интернациональная школа.
Однако, как говорит М. Клягин, общие прогнозы на развитие рынка в 2009 году не отличаются оптимизмом. По мнению начальника департамента жилой недвижимости в КНР Алана Чан Шэнлая, жилье в крупнейших городах (Пекин, Шанхай, Гуанчжоу) подешевеет на 10%, а в 2010-м – на 5%. Впрочем, по мнению других экспертов, резкого падения ждать не стоит. Как считают аналитики консалтингового агентства Colliers International, рынок достиг дна и падение прекратится.
Позитивного настроя добавляют и данные по макроэкономическим показателям. В I квартале ВВП страны вырос на 6,1% по сравнению с тем же периодом 2008 года и достиг 6 трлн 574,5 млрд юаней ($966,8 млрд). Согласно оценке Китайской академии социальных наук, в текущем году ожидается рост экономики на уровне 8,3%. Как сказано в докладе, «объем экспорта снижается, и экономический рост будет зависеть от внутреннего потребления и инвестиций. Мы надеемся, что потребление прибавит 4,3% к росту ВВП, в то время как инвестиции увеличат этот показатель еще на 2%». Не преждевременны ли эти надежды и что будет с рынком недвижимости – посмотрим.
Автор: Алексей СЕРГЕЕВ
Источник: domania.ru