Забудовники та девелопери все сміливіше говорять про кризу на ринку первинної нерухомості. Однак вони все ще продовжують сподіватися на диво - на поновлення іпотечного кредитування та здешевлення позик. Покупцям же особливо сподіватися немає на що: ціни злегка падають, але банки кредитів не дають.
На жаль, але довгоочікувана осінь, з початком якої експерти-оптимісти очікували поновлення попиту на нерухомість, так і не виправдала їхніх надій. Скоріше, навпаки - тривала світова фінансова криза почала позначатися і на Україні. Забудовники, позбавлені і кредитних коштів, і грошей інвесторів, стали знижувати ціни на квартири. І якщо кредитування не відновиться, то в містах з\'явиться ще більше \"будинків-примар\", добудувати які компанії не зможуть через відсутність фінансів.
А деякі забудовники і зовсім підуть у небуття. Великі будівельники, звичайно, сподіваються, що слабкі їхні колеги будуть поглинені іноземними або вітчизняними компаніями. І будинки, зведення яких почали \"поглинені\", будуть добудовані на радість інвесторів, що вклали в будівництво гроші.
\"Будівельні компанії в Україні не можуть отримати кредитні кошти з лютого цього року, і якщо на ринок не вийдуть закордонні інвестори, то в будівництві наступить криза\", - пророкує Мілан Паєвич, віце-президент Української будівельної асоціації (УБА).
Втім, говорити про те, що іноземці так вже сильно зацікавлені вкладати в Україну, зараз не доводиться. Один з представників цих самих іноземців - російська \"Міракс груп\" - попередньо на рік заморозила все ще не запущені проекти в Україні. Мовляв, коли в людей немає грошей і на ринку панує паніка, нові квартири ніхто не купує. Тому, за переконанням голови правління \"Міракс груп\" Максима Привезенцева, нові проекти варто відкласти до кращих часів. Компанія зводила 46-поверховий будинок у Києві на вул. Глибочицькій. І, за оцінками експертів компанії, враховуючи, що ринок в Україні стоїть, будівництво об\'єкта припинено десь на рік.
Прикладів того, що компанії відчувають нестачу коштів, є маса. На багатьох споруджуваних об\'єктах темпи будівництва вже не настільки активні, як на початку року, коли робота кипіла навіть ночами. Приміром, ХК \"Київміськбуд\" за вісім місяців 2008 року скоротив обсяги будівництва житла на 2,6% у порівнянні з аналогічним періодом минулого року.
Хто виживе?
Всі експерти ринку налаштовані однаково - виживуть тільки великі компанії. За словами Андрія Миргородського, члена ради директорів девелоперської компанії \"XXI століття\", болючіше за всіх буде дрібним. \"Великих, звичайно, теж потрясе, але вони все-таки виконають свої зобов\'язання\", - відзначив Миргородський.
Керівник відділу дослідження та маркетингу консалтингової компанії \"Українська торговельна гільдія\" Ярослав Іванов вважає, що ймовірність виходу з ринку деяких невеликих компаній велика. \"За свої кошти ніхто не будує\", - пояснив він. На думку пана Іванова, в умовах дорогих кредитних коштів, що видаються, до того ж, не всім, а також з урахуванням зниження платоспроможного попиту, виживуть ті, хто може дозволити собі довше звичайного продавати побудовані площі, або ті, хто користується позитивною репутацією в банків. Він також припускає, що в країні можуть з\'явитися довгобуди та збільшиться число обдурених інвесторів: \"Це можливо в період виходу з ринку невеликих і ненадійних будівельних компаній. Не виключено, що вони будуть іти із вже початих проектів\". Іванов фактично підтвердив прогноз Максима Привезенцева: великі та надійні будівельні компанії все-таки добудують свої розпочаті об\'єкти, а от з розвитком нових почекають.
Ціни в Києві
Напевно, найбільш сильно відчувається криза в Києві. Як говорив Андрій Миргородський, обсяг зданих квадратних метрів житла цього року складе 500 тис., що майже в три рази менше, ніж планувалося. Нагадаємо, за даними Держкомстату, в 2007 році в столиці було введено в експлуатацію 1,4 млн. м2 житла.
На думку Миргородського, скорочення обсягів будівництва - пряме підтвердження того, що ринок перебуває не в кращому стані. \"Криза є, і її не можна ігнорувати\", - відмітив експерт.
Відсутність попиту вже спровокувала падіння цін на споруджуване житло. За різними даними, у столиці на об\'єкти економ- та бізнес-класів ціни знижують на 10-15%. Всі опитані \"Деньгами\" аналітики ринку нерухомості відзначають, що первинна нерухомість у столиці почала дешевшати. Наприклад, за даними будівельно-інвестиційної компанії \"Київ Житло-Інвест\", найбільш явно про зниження цін говорить те, що за серпень \"первинка\" у середньому подешевшала на 1,3%. А квартири в тільки виставлених на продаж будинках вже пропонувалися на 10% дешевше від середньоринкової вартості.
Згідно з даними порталу www.realt.ua, \"первинка\" у Києві за вересень подешевшала на 0,5%, а з початку року зростання цін склало - 11,5%. До речі, за даними Держкомстату, рівень інфляції за сім місяців 2008 року склав 14,9%. Виходить, що ціни на житло вже реально відстають від інфляції.
Незважаючи на це, квадратний метр від забудовників у Києві в останній день вересня в середньому коштував $2867 (за даними порталу \"Нерухомість\"). Загалом, не всі кинулися знижувати ціни. За словами пана Паєвича, це зроблять ті, кому дуже потрібно продати квартири. Ті, кому продавати об\'єкти не до поспіху, навряд чи будуть поступатися. Артур Мхитарян, президент корпорації \"Познякижитлобуд\", впевнений, що, швидше за все, ціни знижувати будуть дрібні компанії, які зазнають фінансових труднощів. Більше того, на думку пана Мхитаряна, всі розмови про кризу на ринку - це не що інше, як \"нагнітання істерії\" за допомогою засобів масової інформації.?
Ціни в регіонах
У Харкові про падіння цін на \"первинку\" заговорили вперше в липні поточного року. За даними компанії \"Макрокап девелопмент Україна\" (МКДУ), нерухомість економ-класу в липні подешевшала на 3,3%, до $1250 за 1 м2, а от елітна, навпаки, стала дорожчою майже на 7% - \"квадрат\" виріс до $3200. Опитані експерти вважають зниження цін на харківську \"первинку\" тимчасовим явищем, навіть незважаючи на те, що й у серпні вона не дорожчала. Середня вартість житла економ-класу протягом останнього місяця літа залишилася на тому ж рівні - $1250 за 1 м2. А от квартири бізнес-класу подешевшали до $1800 за 1 м2. Середня вартість однокімнатних квартир на первинному ринку Харкова залишалася практично незмінною з липня - $1590 за 1 м2.
Також практично не змінилися ціни на первинну нерухомість і в інших містах. Приміром, вартість нового житла в Одесі у вересні, так само як і в серпні, становила мінімум $900 за 1 м2. У Донецьку - $1776 за \"квадрат\".
На що чекати?
Будівельники, як звичайно, надають перевагу говорити про майбутнє підвищення цін, а не про їхній обвал. Правда, з деякими \"але\". Приміром, за словами Сергія Голуба, керівника аналітичного департаменту консалтингової компанії \"Канзас\", зараз сильно впав попит на споруджувані будинки. Споживач переорієнтувався на вже готове житло. \"На ті будинки, які залишаться недобудованими, ціни, звичайно, впадуть. Якщо ж об\'єкти будуть завершені, то я сумніваюся, що ціни будуть знижуватися. Ну, хіба що на 5% під час новорічних розпродажів\", - відзначив Голуб.
А як вже заявляв генеральний директор інвестиційно-девелоперської компанії \"Каскад\" Анатолій Шахновський, швидше за все, зниження цін торкнеться тільки об\'єктів економ- і бізнес-класів. За його словами, вже є компанії, які на об\'єкти економ-класу пропонують знижки до 10%. \"Якщо і далі буде важко одержати іпотечний кредит, то знижки будуть рости до 20% і більше\", - припускає Шахновський. Миргородський же впевнений, що зараз панікувати не варто, оскільки хоч на ринку і криза, однак вона не буде затяжною і ситуація стабілізується. А для цього потрібно небагато - поновлення кредитування банками як забудовників, так і населення.
Але банки не настільки оптимістичні. Директор Української національної іпотечної асоціації Олександр Пилипець відзначає, що до кінця року іпотечний ринок виросте всього на 40%, хоча торік ця цифра становила 110%. За словами Пилипця, зменшення обсягів іпотечного кредитування позначиться, у першу чергу, на первинному ринку нерухомості, оскільки через неможливість одержати кредит забудовники зможуть розраховувати тільки на кошти покупців. \"У свою чергу, фінансування декількох об\'єктів будівництва за допомогою позичальників може привести до проблем будівельників, які ризикують не завершити будівництво об\'єктів\", - вважає Пилипець.
Що робити, якщо раптом...
Напевно, головне питання, що найбільше турбує: що робити, якщо забудовник, в якого куплене житло, припинив роботу? Самостійно щось зробити в цій ситуації складно, доведеться сподіватися на \"добрих людей\" - компанії, що бажають викупити та добудувати об\'єкти невдачливих колег, і на державу.
Можливо, покупці житла компаній, які можуть не виконати свої зобов\'язання, будуть захищені законодавчо. Київрада вирішила звернутися до Президента України Віктора Ющенка, голови Верховної Ради Арсенія Яценюка та прем\'єр-міністра Юлії Тимошенко з проханням забезпечити законодавче врегулювання проблем інвесторів, що постраждали від діяльності будівельних компаній.
Поки остаточний механізм захисту інвесторів так і не вигадали. Втім, невідомо і те, коли вище керівництво країни зможе відволіктися від проблем парламентської коаліції та розглянути пропозицію Київради. Самі ж київські чиновники теж дотепер не розглянули питання про правовий механізм відшкодування збитку потерпілим від \"Еліта-Центр\". Зараз у природі існують два проекти: один - Київміськадміністрації, інший - урядової комісії. Між документами є розбіжності, зокрема у визначенні того, хто буде відшкодовувати збиток.
За словами заступника Київміськадміністрації Володимира Головача, проект КМДА передбачає, що київська влада може висунути до держави позов з відшкодування збитку, завданого інвесторам. Причому відшкодовуватися збиток повинен державою, а не територіальною владою. А от у проекті урядової комісії такого пункту немає, що, на думку Головача, перекладає всю відповідальність на міський бюджет.
Заступник глави Секретаріату Президента Марина Ставнійчук запевняє, що проект, розроблений урядовою комісією, погоджений з інвесторами \"Еліта-Центр\", і вони наполягають на його прийнятті Київрадою.
Наступний розгляд цього документа повинен відбутися 16 жовтня, і \"Деньги\" обов\'язково повідомлять, хто ж буде за все платити.
Отже: На ринку первинної нерухомості - криза. Однак забудовники за звичкою говорять про майбутнє підвищення цін, незважаючи на те, що їхнє зростання все більше відстає від інфляції.
Источник: dengi-ua.com