Нвер Мхітарян: Реальних передумов для падіння цін на нерухомість в Україні немає

4 серпня 2008

У середині липня президія Будівельної палати України надіслала Віктору Ющенку, Юлії Тимошенко й Арсенію Яценюку відкритого листа про кризу в будівельній галузі країни.

На думку авторів листа, \"на будівельному ринку складається загрозлива ситуація для національної безпеки, тому що на тлі значного подорожчання енергоносіїв і будівельних матеріалів спостерігається зниження попиту на готову будівельну продукцію\".

Наскільки серйозною є загроза для будівельників і чи означає вона, по суті, швидке зниження цін на житло для громадян? Із цим запитанням ми звернулися до члена президії Будівельної палати, почесного президента \"Познякижитлобуду\", народного депутата Нвера Мхітаряна.

- Чому ми звернулися до керівництва країни? Річ у тім, що нині потрібен саме державний підхід до розуміння ситуації, яка складається в будівельній галузі.

Життя показало, що саме ця галузь є визначальною в економіці держави. Ми неодноразово про це говорили, але безрезультатно. Знадобилася криза продажу нерухомості в США, супутнє падіння долара, щоб роль будівництва в житті країни стала очевидною. Але ж уже багато років в Україні один будівельник забезпечує роботою близько десяти працівників інших спеціальностей: зведення будинку - це також робота для цегельних, цементних, склозаводів тощо.

А потреба в житлі? Так склалося історично, що передусім людина думає про їжу, а потім - про дім. Тобто житло перебуває на другому місці серед першочергових потреб людини.

Нерухомість - це те, що залишається надовго. Для будь-якої держави найкращими є інвестиції в нерухомість - вона завжди залишається на її території. Будь-яке місто пишається своїми будівлями, історичними та архітектурними пам’ятками. Та лише ті міста, в яких розвивається й піднімається ділове життя, де є перспектива економічного зростання, пишаються своїми новобудовами, високотехнологічними оригінальними проектами офісних і житлових приміщень.

Із цих і багатьох інших причин нині для України дуже важлива зайнятість людей у будівельній галузі. І ми, звертаючись із листом, вважали: якщо держава зверне на це увагу, буде правильно. Коли років десять тому будівництво звільнили від ПДВ, був будівельний бум і серйозний поштовх до розвитку інших галузей економіки. А років зо три-чотири тому податок повернули - тоді здавалося, що будівельникам і так непогано.

Можливо, такі заходи потрібні й сьогодні. Хай там як, а в ситуації, коли проблема накладається на нашу внутрішню економічну й політичну кризу, керівництву країни потрібно гнучко і швидко відреагувати хоча б на те, що відбувається в галузі. Адже не випадково чутки про здешевлення житла з’явилися саме тепер, зовсім не в сезон для купівлі нерухомості.

Коли в країні криза влади, такі чутки - найкращий із можливих громовідводів. І, до слова, безвідмовний спосіб привернути симпатії електорату. Якщо ціни злетять, у всьому звинуватять ненаситних будівельників, якщо впадуть - отже, в Україні вже спостерігаються європейські тенденції: як то кажуть, \"для кого війна, для кого мати рідна\".

- Ходять чутки, що компанії-забудовники будуть змушені домовитися між собою та знизити ціни на квадратні метри житла, що будується. Чи відображає це твердження реальний стан справ у галузі, зокрема у вашій будівельній корпорації?

- \"Познякижитлобуд\" - перша повністю приватна комерційна структура, яка почала будувати житло. Це сталося ще 1996 року. І в нас немає жодних домовленостей із кимось, та й бути не може, - це хтось видав бажане за дійсне, а преса підхопила й розповсюдила. Якщо хтось з об’єктивних причин - ну не йдуть покупці, й усе! - захоче знизити ціни (підганяють терміни виплати кредиту або будинок зводять у непопулярному місці, або ще щось), можливо, він це зробить. Але поки що жодного такого випадку, наскільки мені відомо, не було.

І я просто не бачу реальних підстав знижувати ціни. Влітку завжди зменшується кількість покупців, вона наростає восени й досягає піку перед новим роком. Попри всю нинішню хвилю прогнозів із приводу майбутнього обвалу цін, ситуація принципово не змінилася: незадоволений попит на житло тільки серед жителів Києва, якщо не брати до уваги приїжджих із регіонів, становить близько 5-7 млн. кв. метрів. Це потребує за нинішніх темпів введення житла в експлуатацію - всього по столиці трохи більше мільйона метрів на рік - як мінімум семи-восьми років, щоб задовольнити лише мінімальні потреби. А потім діти виростуть, їм знадобиться окреме житло...

Тільки одна деталь: майже кожен п’ятий житель України живе в хрущовках. Ці п’ятиповерхівки, в яких давно сплив термін користування, от-от почнуть масово валитися - де житиме чверть населення?!

Вважаю, у центральних районах Києва ціни не впадуть. Немає для цього жодних передумов і пояснень. Навпаки - ціни продовжать збільшуватися. Вартість будматеріалів зростає, долар упав, енергоносії дорожчають, споживчий кошик постійно зростає в ціні, а отже, ми повинні відповідно піднімати зарплату робітникам і співробітникам. Тобто немає жодних передумов для зміни ситуації.

І ще один момент: наша корпорація, та й не тільки вона, поки що продає квартири в будинках, які частково було побудовано ще при старих цінах на будматеріали та робочу силу і в яких місту, відповідно до договору про виділення земельної ділянки, відходить 5-10% побудованого житла. Однак з усіх нових ділянок ми вже віддаватимемо місту 20% плюс 5% грошової вартості будівництва, плюс оплата створення інфраструктури, податок на прибуток, ПДВ тощо. Тобто поки що забудовники продають старі квартири, але післязавтра вони закінчаться, і ціни будуть іншими.

Адже на чому базуються нинішні цінові прогнози? Преса ставить Україну в такий перелік держав із проблемами на ринках нерухомості: США, Великобританія, Австралія, Ісландія... Ви були в Ісландії? А я був. Там ідеться про лічені новобудови, про який ринок там можна говорити? Або Австралія, я там теж був кілька разів, - на величезну країну малюсіньке населення. Проводити такі аналогії - шкідлива послуга для українців. Коли такі прогнози миттєво підхоплюють, це може справді завдати серйозної шкоди.

Так, у США все не так просто. Там житло стало об’єктом спекуляцій - у цій країні вже давно будують більше житла, ніж треба. Це піраміда, й вона просто сама себе відрегулювала: впали ціни саме на нерухомість, що будувалася для спекуляцій, для перепродажу, а не для так званого кінцевого користувача. І потягнули за собою ціни на решту нерухомості. Та при цьому ціни в великих містах, передусім у Нью-Йорку, тільки піднялися. І, до речі, Америка, з якої почалася ця хвиля, вже повертається на круги своя. Принаймні нещодавно Дональд Трамп, один із законодавців світового будівельного бізнесу, оголосив, що продаж ним особняка на Палм-Біч за 100 млн. доларів - свідчення закінчення кризи в цій галузі США.

- Та все ж чи ризикує Україна, як про це говорять, наступного року поповнити список країн, де ринок нерухомості переживає спад, або ж ситуація в нас має свої особливості?

- Знаєте, маленька криза в будівельній галузі нам нині не зашкодила б - вона нормалізувала б ринок, лушпиння зникло б, залишилися б надійні фірми та реальні ціни на нерухомість. А якщо серйозно, спираючись на життєвий досвід та мільйон квадратних метрів побудованого житла, я вважаю, що ситуація в державах, які переживають кризу будівельної галузі, принципово різниться від української.

Чому аналітики мовчать про Росію, з якою нас і слід було б порівнювати? У наших найближчих сусідів ціни піднімалися, піднімаються й підніматимуться. Там із січня по липень ціни зросли, за різними оцінками, від 20 до 30%, а тижневий приріст ціни на житло в Москві в липні становив 1% і продовжує збільшуватися. І принаймні у мегаполісах, якими є столиці наших держав, немає передумов до зниження цін. Утім, кажучи про інші міста, не буду таким категоричним.

Якщо мінімальна вартість квадратного метра житла в Москві становить близько 6 тис. дол., то в Києві все ж таки майже втричі дешевше, не кажучи вже про елітне житло, яке відрізняється по ціні в кілька разів, то саме росіяни, поки українські покупці коливаються, і виявляють серйозний інтерес до придбання нерухомості в Україні. Поки ви чекаєте безкоштовного сиру, який буває тільки в мишоловці, прийдуть ті, кого наші ціни не лякають.

І ще. Приписуючи нашій державі \"імпортну\" тенденцію до обвалу економіки, яка починається з будівельної галузі, варто розуміти його механізм. Пам’ятаєте старий радянський фільм \"Підлітки у Всесвіті\"? Там двом роботам, няньці й механікові, не завдала шкоди поломка центрального комп’ютера - вони були застарілими моделями й діяли самі по собі. Так от, автономність від спільної системи - не завжди на шкоду. А в екстремальних ситуаціях саме неучасть України у світовій системі поділу праці та ресурсів може вберегти її від імпортування кризи.

Українська економіка нині перебуває в такому стані, що така криза може пройти повз або позначитися мінімально, якщо ми самі не погіршимо ситуації. Заявляю з усією відповідальністю: будівельний ринок не впаде, якщо ми не самі його підриватимемо - і керівництво країни, й аналітики, і журналісти, й будівельники. Наш будівельний ринок у змозі сам себе захистити природним чином, для цього в нього достатній запас міцності - попиту на готовий продукт.

- Чи можливі в Україні іпотечна криза й відповідне зниження цін на нерухомість через те, що банки підвищили кредитні ставки? Як можуть позначитися на фінансовому стані будівельних організацій більш жорсткі умови українських банків для іпотечного й поточного кредитування як будівельників, так і населення?

- Давайте реально підійдемо до цієї ситуації. Принаймні покупці наших квартир у Києві відразу приходять із повною сумою - на мою думку, за останні два-три роки ніхто кредитів і не брав. Для цього є кілька причин - від появи певної кількості багатих людей, які просто вкладають гроші в нерухомість, до того, що нинішні банківські відсотки означають подвійну ціну квартири, тому люди воліють збирати гроші без участі банків, скажімо, за домовленістю з керівництвом власного підприємства. І вже чимало фірм, які зацікавлені утримати цінних працівників, ідуть їм назустріч. Ще типовий покупець - той, хто продав стару квартиру в іншому місті або іншому районі столиці.

Так, за кордоном практично всі купують житло в кредит, але це кредит під 3-4%, а не під 17-20, що зумовлює принципово іншу ситуацію. Крім цього, будь-який іноземець зайві гроші зазвичай вкладає в акції, а наша людина ще не повністю освоїла цей механізм. А якщо в українця з’являються зайві гроші, він не купує, приміром, акції General Motors Corporation, а вкладає їх у нерухомість. Мабуть, це й надійніше.

Що ж стосується дрібних будівельних компаній, які беруть кредити в банках, - так, дуже може бути, що зрослі ставки виявляться для них непосильними. У більшості розвинених держав, щоб будівельник почав будувати, він має показати наявність на своїх рахунках як мінімум 50% кошторисної вартості об’єкта. Якщо гроші є - бери на решту суми кредит, будуй, продаси житло - віддаси. Але спочатку ще доведи, що вмієш будувати. За кордоном висотне будівництво дозволяють фірмі на другому десятку років її існування, а в нас жодних кваліфікаційних вимог до будівельників просто немає. І ніхто ні в кого нічого не запитує, от і розмножуються \"еліта-центри\", які ошукують населення.

Тому, якщо дрібні \"одноразові\" фірмочки збанкрутують, це сприятиме оздоровленню галузі. Мені недавно розповіли, що якась компанія в Одесі пропонує \"якісне житло в новобудові\" за 1000 дол. за квадратний метр - це ж нижче собівартості! Висновок: правоохоронним органам слід було б бути уважнішими саме до таких пропозицій.

- Усе ж лист владі будівельники відправили. То які реальні заходи у цій ситуації може вжити керівництво держави?

- Як мені здається, у листі трохи згустили барви, через що перші коментарі до нього були: \"будівельники панікують\". Ні, це не паніка, й акценти посилено навмисно - ліпше попередити хворобу, ніж лікувати її.

Безумовно, влада може підтримати кредитування, здійснювати принципову податкову політику, контролювати необгрунтовані ціни на будівельні матеріали, а також раз і назавжди вирішити ситуацію з землею. Хоч би скільки я будував, ніколи не мав можливості одержати ділянку безпосередньо в міста, тобто прямо покласти гроші в столичний бюджет - завжди це були треті-п’яті руки посередників.

Крім цього, для початку будівництва треба одержати - ви тільки уявіть собі! - понад двісті підписів у різних інстанціях. На це йде кілька років і багато грошей. А потім кілька мешканців сусідніх будинків лягають перед екскаватором - і все, симпатії громадян на їхньому боці. В жодній цивілізованій країні світу такого не може бути: або не давайте дозволу на будівництво, або спочатку поясніть громадянам їхні обов’язки, потім - їх права.

Так, треба підтримати досягнутий за останні роки темп будівництва житла. І ще важливіше - відновити імідж будівельника. Адже нині до чого дійшло - до будівельника в суспільстві ставляться, як до ворога народу! Будівельник - це найблагородніша з професій, це важка професійна праця. А останнім часом на будівельників виливають стільки негативу, зокрема з засобів масової інформації, що молодь воліє не йти працювати на будівництво, де нині достойно оплачують працю, а махати прапорами різних партій на платних мітингах.

Автор: Марія Георгієва

Источник: Дзеркало тижня