Сто двадцять тисяч українців без даху над головою, чотири з половиною тисячі будинків не придатні для проживання в них (на місці деяких зяють котловани або стирчать палі фундаменту). Це не зведення воєнних років, не репортаж про наслідки стихійного лиха. Це озвучені в лютому 2012 р. Ігор Лисовим, заступником голови Комітету ВР з питань будівництва, містобудування, ЖКГ та регіональної політики, дані про стан справ з так званими недобудовами.
Саме стільки людей, за словами депутата, вклавши гроші в придбання споруджуваних квартир, постраждали через невиконання забудовниками своїх зобов'язань. Будівництво саме стількох будинків було заморожено або зовсім припинено недобросовісними або неспроможними забудовниками, причому в більшості випадків ступінь готовності заморожених об'єктів не перевищує 15-20%.
В кінці минулого року представники Мінрегіону оцінили і загальну площу "заморожених" будинків. Масштаби недобудов вражають: 17 млн кв.м - приблизно стільки ж житла в Україну здали за останні два роки. За даними того ж міністерства, собівартість будівництва на 1 січня 2012 р. становила близько $ 600 за 1 кв.м, отже, в цілому на доведення проблемних об'єктів до розуму потрібно не менше $ 10 млрд.
Закон, але
Втім, співчуття можновладців обдуреним інвесторам виглядає не надто переконливо. Адже це з легкої руки законодавців в кінці 2008 р. був прийнятий Закон № 800 "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" (див., наприклад, на www.business.ua БІЗНЕС № 3 від 19.01.09 р., стор.86-89).
Документ, явно пролобійований будівельниками, зокрема, забороняє інвесторові, яка оплатила 100% вартості житла, розривати договір із забудовником в разі зриву термінів введення в експлуатацію будинку. Дія документа поширювалося на 18 місяців з початку 2009 р. Але якщо в 2008 р. законодавці ще могли пояснити прийняття документа кризовими явищами, то абсолютно незрозуміло, чому в середині 2010 р. вони продовжили термін мораторію на розірвання договорів інвестування до 1 січня 2013
"До 1 січня 2013 р. забудовники, заздалегідь озброївшись відповідною довідкою про настання форс-мажорних обставин від Торгово-промислової палати, можуть уникнути відповідальності за порушення зобов'язань щодо як передачі побудованого житла, так і повернення інвестованих коштів", - пояснює Анна Сісецкая, адвокат АТ "ЮФ" Василь Кісіль і Партнери "(м.Київ; з 1992 р.; 110 чол.).
Своїми силами
Дуже небагато інвестори ризикнули добудовувати проплачені ними об'єкти Своїми силами (про юридичні аспекти такого "самобуду" і про успіх або провал таких спроб читайте в одному з найближчих номерів Бізнесу). І в цілому, як зізналися більшість опитаних Бізнесом юристів, банкірів і забудовників, шанси на добудову будинку в інвесторів вельми невеликі. Перш за все через великих ризиків втратити власність після введення будинку в експлуатацію (див. "Бліц-інтерв'ю").
"Об'єкт незавершеного будівництва часто виступає заставою у банку, який кредитував забудовника, тому фінансова установа цілком може спробувати забрати готовий будинок за борги", - наводить приклад ризиків Тетяна Копилець, директор департаменту реалізації та управління ІДК "Каскад" (м.Київ; будівництво житла ; з 2007 р.; 27 чол.).
"У Києві та області є кілька прикладів вдалого завершення будівництва інвесторами, проте слід зазначити, що у всіх випадках об'єкти перебували на завершальній стадії будівництва (не менше 70-75% готовності), і в більшості випадків процес здійснювався без зміни забудовника та за його активної сприяння ", - пояснює Володимир Грабчак, юрист адвокатського об'єднання Arzinger (м.Київ; в Україну - з 2002 р.; 73 чол.).
А за словами Сергія Гурковський, директора з продажів будівельної компанії "НБК" (м.Київ; будівництво житла; з 2004 р.; 100 чол.), Інвестори можуть сподіватися на успіх лише в одному випадку: якщо заручатся підтримкою місцевої влади. Приміром, районна держадміністрація займеться оформленням усіх дозвільних документів на себе, отримає під проект державне фінансування і завдяки цьому виступить гарантом перед генпідрядником.
Втім, не завжди участь держави служить страховкою від ризиків. "Є приклади в Василькові та Бучі (обидва - Київська обл. - Ред.), Коли вдома так і не були побудовані, хоча держава перерахувало забудовникам кошти за програмою" Доступне житло ". Зараз один із засновників компанії-забудовника знаходиться в ув'язненні за звинуваченням у розтраті коштів ", - застерігає Тетяна Яковенко, виконавчий директор Асоціації допомоги постраждалим інвесторам.
Бліц - інтерв'ю
"Високі ризики зупиняють інвесторів" Тетяна Яковенко, виконавчий директор ВГО "Асоціація допомоги постраждалим інвесторам" (м.Київ; з 2009 р.; 6 чол.)
- Чи багато в Україні будинків, будівництво яких було заморожено забудовником і які добудовували інвестори?
- На жаль, небагато. Нам відомо лише п'ять таких історій.
- Чи були випадки, коли інвестори добудовували будинок при співпраці забудовника?
- Так. Наприклад, в кооперації з забудовником (ТОВ "Інфініті") був завершений об'єкт в с.Крюковщіна (Київська обл.). Півтора роки тому виникла криза довіри інвесторів до забудовника, оскільки вони запідозрили, що їхні гроші використовуються не за призначенням.
Були проведені відповідні переговори з компанією, розроблено механізм контролю за грошима, якістю виконання будівельних робіт, генпідрядниками, витратами на закупівлю будматеріалів. Нещодавно представники інвесторів зателефонували нам і повідомили, що будинок зданий в експлуатацію і зараз оформляється право власності на готові квартири.
- Як інвестори виявили факт нецільової розтрати коштів?
- Їх об'єкт раптом перестав будуватися, а на приналежному засновникові компанії-забудовника приватному будинку, розташованому неподалік, роботи почали вестися інтенсивніше.
- Чи були випадки, щоб інвестори завершували будівництво без участі забудовника?
- Так, такий випадок був у Тернополі на об'єкті по вул.Львівська, 1. Директор компанії-забудовника зараз знаходиться під слідством за обвинуваченням у невиконанні зобов'язань перед кредиторами та інвесторами. Цей будинок фактично був кинутий. Тому люди самі створили житлово-будівельний кооператив (ЖБК), облдержадміністрація переоформила на нього ділянку, а забудовник передав ЖБК всі необхідні документи. Інвестори вже півроку будують будинок за власні кошти.
Є ще один об'єкт в Ірпені (Київська обл.) По вул.Миру, 3б, де інвестори теж самі добудували будинок, усунувши забудовника через суд. Причому частина робіт вони виконували власними силами. Приміром, організовували суботники з облагороджування і прибирання прилеглої до об'єкта території. Ось уже півроку вони живуть в побудованому будинку. Є ще об'єкт "Три богатирі" в Києві по вул.Борщагівська, 182в, інвестори якого також створили кооператив і самостійно добудовують об'єкт.
- В основному мова йде про добудову об'єктів з високим ступенем готовності?
- В основному, так. В Ірпені будинок був готовий на 80%, в с.Крюковщіна - на 50-60%, у Тернополі - на 35%. Голі ділянки ніхто не береться добудовувати.
- Виголошені вами історії успіху - скоріше, виняток, ніж правило?
- На жаль, в більшості випадків інвестори банально не хочуть нічого робити, чекаючи від забудовників чуда і вважаючи, що їх місія закінчилася на етапі сплати грошей за квартиру. І тільки в одиничних випадках знаходяться організатори, причому не обов'язково з юридичною освітою, які збирають людей і створюють кооператив.
- З якими ризиками пов'язані подібні ініціативи інвесторів?
- Їх багато. Можуть, наприклад, раптово з'явитися "ліві" інвестори, які показують підписані заднім числом договори, претендуючи на одні й ті ж квартири. Часто буває, що коли будинок добудовується, з'являється банк, у якого об'єкт знаходиться в заставі. Високі ризики зупиняють інвесторів: вони бояться, що у них відберуть добудований будинок.
Карпова Галина
business.ua