Ринок житла, незважаючи на запевнення забудовників, перебуває в жалюгідному стані: величезна кількість "заморожених" будівництв, відсутність інвестиційного капіталу і дієвих схем фінансування.
Банкіри твердять, що іпотека є, існують і фінансові схеми, потрібно просто вміти ними користуватися. Що насправді відбувається з фінансуванням будівництва і чому забудовники не можуть порозумітися з банкірами.
Фінансова прірва
Ще рік тому розвиток будівництва значною мірою забезпечувався за рахунок банківських кредитів. Але сьогодні кредитування забудовників практично зупинене, попри наявність різних схем фінансування. "Ми маємо зізнатися собі в тому, що сьогодні існує прірва між нами (забудовниками, - ред.) і фінансовим сектором", - заявив член ради Асоціації "Регіональне будівництво", директор ТОВ "Макрокап Девелопмент Україна" Дмитро Кутовий.
За його словами, схеми фінансування будівництва в нашій країні вигадуються і створюються заради схем. Хоча насправді фінансові механізми покликані спрощувати взаємовідносини між учасниками ринку.
"Всі можливі схеми, які існують в світі, Україна вже випробувала. І майнові права, і цінні папери, і облігації, і застави - всі ці схеми працювали. Не хочу нікого ні до чого закликати, але в банківському секторі треба діяти рішучіше - чітко визначити ті об'єкти, які банк бажає сам добудувати", - вважає генеральний директор компанії "ТММ", перший заступник голови Ради директорів Української будівельної асоціації (УБА) Микола Толмачов.
В той же час банкіри відзначають, що щороку на будівельному ринку з'являються нові схеми фінансування. "Ми працюємо з фондами фінансування будівництва (ФФБ), облігаціями, з компаніями з управління активами, вивчаємо тему застав тощо і для себе постійно ведемо аналітику, порівнюємо: що з цих механізмів дає найбільший результат. Для банку вигідно брати в заставу майнові права, а не цінні папери", - заявила заступник голови правління АКБ "Меркурій" з інвестицій і цінних паперів Людмила Данилова, додавши, що принципово важливим моментом для всіх механізмів фінансування є їх законність.
ФФБ
Уславлені банками і нав'язані державою ФФБ - дуже болісна тема для будівельників. За словами президента Асоціації "Регіональне будівництво", голови правління ТОВ "Трест Житлобуд-1" Олександра Харченка, всі забудовники до цієї теми "ставляться негативно".
Так, заступник голови правління Будівельної палати Дніпропетровської області Леонід Турчин вважає, що норми Закону про ФФБ не вигідні й не логічні. "У Законі чітко написано, що якщо будівельник затримав здачу якогось етапу більш ніж на 30 днів, банк має право забрати це будівництво собі. Який клієнт візьме квартиру через ФФБ?" - каже Турчин.
На його думку, немає жодної галузі, де такий зарегульований випуск товару (обмеження рентабельності - 15%). "Давайте звільнимося від законів, які заважають працювати. Я хочу продавати квартири. А мені кажуть: не можна, ти спочатку витрати мільйон на випуск облігацій або організацію ФФБ або КУА, а потім тобі буде можна. Але чому я, будівельник, мушу цим займатися?" - дивується Турчин.
У відповідь на це банкіри пропонують забудовникам внести зміни до чинних законів. "Вам не подобається Закон про ФФБ? То внесіть зміни до нього. Щоб отримати кредит, необхідна наявність певних умов. Має бути законодавча база, яка дозволила б банку без особливих ризиків ці кредити видавати", - сказала Данилова.
За її словами, для банкірів ФФБ - це законний механізм, який дозволяє проводити стягнення та отримувати те, що банки давали забудовникові і клієнтові. А всі інші механізми цього обіцяти не можуть і повернути гроші буде проблематично.
Член Асоціації "Регіональне будівництво", директор ТОВ "Фінансово-будівельна група" Володимир Лепесей прийшов до висновку, що ФФБ є хорошою схемою тільки тоді, коли забудовник співробітничає з дружнім банком. "Якщо це не так, то забудовник може сильно постраждати в разі ускладнень, бо є практично не захищеним", - заявив Лепесей.
Але банкіри наполягають на тому, що сьогодні механізм ФФБ найбільш актуальний, тому що банки посилюватимуть умови кредитування, виходячи з отриманого негативного досвіду. "Банки не йтимуть на ризиковані схеми", - підкреслила Данилова.
Що банкам добре, те будівельникам..?
Основною проблемою у сфері фінансування будівництва залишається рентабельність, яка була завищена в період будівельного буму і від якої гравці ринку не готові відмовитися, незважаючи на поглиблення кризових умов. Забудовники впевнені: банкіри мусять узяти частину проблеми на себе і разом з ними поступитися рентабельністю.
"Не буває такого, щоб одна частина бізнесу нестримно падала і докладала надзвичайних зусиль, аби вижити, а друга частина сиділа і думала про те, як зберегти свої норми рентабельності", - заявив директор "Макрокап Девелопмент" Кутовий.
На думку забудовника, банки також мають чимось ризикувати, а не намагатися вирішувати тільки свої проблеми, зберігаючи і підвищуючи норми рентабельності, тоді як будівельники змушені продавати державі житло по 4200 грн. за квадратний метр.
Зокрема, забудовники впевнені, що банки не зможуть добитися реалізації іпотечної застави, якщо не пожертвують своєю рентабельністю і не опустяться до ринкової ціни цих застав. Звичайно, відзначають представники будівельної галузі, ринкова ціна ніколи не буде розумною, якщо нові будинки не будуються і не будуватимуться, адже навіть об'єкти із ступенем готовності 80% без грошей добудувати неможливо.
"Забудовники можуть повернути банкам частину грошей, та лише після того, як вони реалізують будівництва, які були початі. І звичайно ж, вони не знайдуть цих грошей, тому що вони були вкладені в будівництва - в бетон, цеглу, арматуру, зарплати і все інше", - підкреслив Кутовий.
В свою чергу банкіри пояснюють, що для будь-якого будівництва "необхідне отримання постійних грошей". "Де їх можна узяти сьогодні? Чудово, якби у нас були іноземні та інституційні інвестори, у яких ми могли б позичати гроші. На жаль, сьогодні немає у нас на ринку таких компаній", - відзначила Данилова.
Двоє у човні
За словами керівника Харківської обласної філії АКБ "Укрсоцбанк" Ігоря Калініченка, кредитування будівництва вже починає виходити в Україні із замороженого стану, але кредити видаються все ще дуже обережно.
"Ми не дуже розуміємо, куди піде ринок нерухомості в Україні. Якщо, не дай Бог, він піде ще вниз і вартість житла впаде нижче собівартості, то це буде катастрофічна ситуація для галузі і країни", - заявив банкір.
На його думку, якщо в Україні збережеться тенденція до зростання цін, яка намітилася зараз в Києві, і ринок не йтиме нижче рентабельності, банк почне помалу кредитувати: спочатку готове житло, а потім перейде до первинного житла. Проте кредитування, яке було раніше, в принципі не буде, тому що минуле бурхливе зростання повторити навряд чи можливо.
"Що стосується ціни на гроші, їх ціна визначається тим, які ризики є в країні. Якщо у нас ризики в країні колосальні, природно, тоді й ціна на гроші висока. Ризик новобудов теж досить серйозний. Згоден з тим, що треба спільно виробити механізм, який захищатиме нас з вами по один бік барикад", - сказав Калініченко.
"Хочу закликати будівельників до того, щоб ви реально дивилися, оцінювали свої можливості в частині використання механізму фінансування. Він має бути простий, ясний, законодавчо обґрунтований. У ньому не повинно бути темних місць, які б надалі дали можливість банку або інвесторові відмовитися від вкладення грошей у ваші програми. Інакше ви її (проблему фінансування) не вирішите", - попередила заступник голови правління банку "Меркурій" Данилова.
Та забудовники добре розуміють, що нікуди не подінуться від банків, а банки - від них. "Ми приречені жити і працювати разом", - підсумував Харченко.
Источник: news.finance.ua