Самовольное строительство - это строительство без соответствующего разрешения, без утвержденного проекта, с существенными отклонениями от проекта, а также с грубым нарушением основных строительных норм и правил.
Пожалуй, на сегодня нет хуже такой проблемной темы в области недвижимости, как самовольное строительство, реконструкция, перепланировка. На этом фоне меркнут даже незавершенки. Начнем с истоков проблемы. Конечно, возникновение самовольных построек (реконструкций, перепланировок) вызвано, во-первых, низким уровнем правовых знаний или их отсутствие о необходимых действиях с объектом недвижимости (землей). То есть, на сегодня достаточно много граждан, получивших в собственность дома (квартиры), пытаются переделать их по своему вкусу, проводя достройки в домах, перепланировки в квартирах, что приводит к довольно плачевным последствиям для них. Во-вторых, высокий уровень самовольно построенных, реконструированных, перепланированных объектов недвижимости также вызвано сложным механизмом получения разрешительной и проектной документации. В этой статье попробуем все-таки дать определение объектам недвижимости, которые построены (перепланированы) самовольно. Также очень важно остановиться на последствиях такого строительства (перепланировки) и возможных путях решения данной проблемы.
Определение
Согласно ст. 23 Закона Украины "О планировании и застройке территорий" от 20.04.2000 г. № 1699-III (далее - Закон о застройке) под строительством понимается не только осуществление нового строительства, но и реконструкция, реставрация, капитальный ремонт, обустройство объектов градостроительства, расширение и техническое переоснащение предприятий. Исходя из этого определения, отрицательные последствия самовольного строительства наступят во всех случаях, независимо от его форм.
Статья 376 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ) дает возможность сделать следующее определение самовольного строительства. Жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, без надлежащего разрешения или надлежащим образом утвержденного проекта, с существенными нарушениями строительных норм. Лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него. Таким образом, можно сделать вывод, что при наличии одного из перечисленных признаков объект недвижимости может считаться самовольно построенным (перепланированным).
Согласно же Закону Украины "О государственном контроле за использованием и охраной земель" самовольное занятие земельных участков - это любые действия лица, свидетельствующие о фактическом использовании не предоставленного ему земельного участка или намерении использовать земельный участок до установления его границ в натуре (на местности), до получения документа, удостоверяющего право на него, и до его государственной регистрации.
Также самовольным строительством может считаться строительство нового жилого дома на месте ранее снесенного (разрушенного) на своем или отведенном участке. Проведение перепланировки, в силу которой изменился статус объекта недвижимости или произошли изменения его площади.
Выявление "самоволки"
Таким образом, имея определение и признаки самовольно построенных объектов недвижимости, можно выявить такие объекты при обращении граждан в орган регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Напомню, что регистрация объектов недвижимости проходит на основании Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины от 07.02.2002 г. № 7/5 (далее - Временное положение № 7/5). Государственной регистрации предшествует техническая инвентаризация объектов недвижимости, согласно п. 3.6. Временного положения № 7/5, в процессе которой устанавливаются технические характеристики инвентаризуемого объекта. Сама техническая инвентаризация недвижимости проходит согласно Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации недвижимости, утвержденной приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 24.05.2001 г. № 127.
Согласно п. 3.2 выявленные в установленном порядке самовольно построенные дома или пристройки к домам, хозяйственные здания (пристройки), торговые, хозяйственные киоски и павильоны, металлические гаражи подлежат технической инвентаризации с включением их в плановые и другие материалы. В случае самовольного строительства, на оригиналах инвентаризационного дела, технического паспорта и копиях плановых и оценочных материалов, которые выдают владельцам, на свободном от записей месте, с лицевой стороны проставляют штампы установленного образца.
Наличие самовольного строительства не является препятствием для выдачи изготовленных технических материалов заказчику. Не относится к самовольному строительству:
- при строительстве домов усадебного типа - возведении на земельном участке временных зданий (навесов, палаток, киосков, накрытий, летних душевых, теплиц, покрытых полиэтиленовой пленкой, сооружений и т. п.), которые не нуждаются в выполнении работ со встраиванием фундаментов; перестановка оборудования в пределах назначенных помещений; встраивание или закрытие дверных или оконных прорезов;
- увеличение или уменьшение площадей за счет демонтажа или встраивания перегородок, амбаров, сноса печей и каминов;
- перепланировка, не связанная с изменениями (увеличение или уменьшение) жилой или вспомогательной площадей;
- в квартирах (многоэтажных домах) - перепланировки, не связанные с изменениями (увеличение или уменьшение) жилой или вспомогательной площадей, без нарушения несущих конструкций; увеличение жилой или вспомогательной площадей за счет демонтажа перегородок, амбаров, сноса печей, каминов, застекление балконов, лоджий, встраивание дверных прорезов во внутренних некапитальных стенах; перестановка в пределах назначенных помещений, оборудование;
- текущий ремонт зданий и сооружений без изменений назначения помещений;
- замена материала стен домов усадебного типа, зданий без увеличения размера фундамента или поверхностности (допустимое отклонение площади 5%).
Последствия
Теперь стоит остановиться на том, несет ли лицо, захватившее самовольно земельный участок или построившее на своем участке дом без разрешения или без проекта, ответственность. Существующие на сегодня нормы законодательства Украины предусматривают ответственность физических и юридических лиц в области землеустройства и строительства за самовольное строительство (перепланировку) и самовольное занятие земельных участков.
К ответственности привлекаются как граждане, так и должностные лица, которые либо непосредственно проводят работы, либо выступают как заказчики. Юридические лица несут наказание в виде штрафов с учетом объемов возведенного строительства. Минимальный штраф за невыполнение предписаний государственного строительного контроля приблизительно 850 грн. В случае проведения работ без разрешения либо без утверждения проекта сумма штрафа равняется половине стоимости объемов выполненных работ. Всего же градостроительным законодательством предусмотрено около 11 видов нарушений. При наложении штрафа правонарушителю вручается обязательное для выполнения предписание об устранении допущенного нарушения.
За самовольное строительство предусмотрена уголовная ответственность. Согласно ст. 1971 Уголовного кодекса Украины самовольное занятие земельного участка, которым нанесен значительный вред (документально подтвердить) его законному владельцу, карается штрафом от 200 до 300 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан или арестом на срок до шести месяцев.
Самовольное строительство зданий или сооружений на самовольно занятом земельном участке, отмеченном в части 1 этой статьи, карается штрафом в размере от 300 до 500 НМДГ, или арестом на срок до шести месяцев, или ограничением свободы на срок до трех лет.
Самовольное строительство зданий или сооружений на самовольно занятом земельном участке, отмеченном в части 2 этой статьи, или совершенное лицом, ранее судимым за такое же преступление или преступление, предусмотренное частью 3 этой статьи, карается лишением свободы на срок от одного до трех лет. В соответствии с этой статьей вред, предусмотренный частью 1 этой статьи, признается значительным, если он в 100 и более раз превышает НМДГ.
Для пресечения менее значительных правонарушений установлена административная ответственность. Физическое лицо, которое осуществляет строительство без соответствующего разрешения, утвержденного в установленном законодательством порядке проекта, либо с грубым нарушением проекта, согласно ст. 97 Кодекса Украины об административных правонарушениях (далее - КУоАП), несет наказание в виде штрафа на граждан - от 5 до 10 НМДГ. Сумма штрафа зависит от объемов строительства и вида правонарушения. Решение о наложении штрафа принимают органы государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСК). Статья 531 КУоАП гласит: самовольное занятие земельного участка влечет за собой наложение штрафа: на граждан в размере от 10 до 50 нмдг и на должностных лиц - от 20 до 100 НМДГ.
В соответствии со ст. 1 Закона Украины "Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроения" от 14.10.1994 г. № 208/94-ВР предприятия, объединения, учреждения и организации, независимо от форм собственности, осуществляющие проектирование, работы по строительству, реконструкции, реставрации и капитальному ремонту (строительные работы), изготавливающие строительные материалы, изделия и конструкции, а также являющиеся заказчиками в строительстве или совмещающие функции заказчика и подрядчика, несут ответственность в виде штрафа за следующие правонарушения:
- проведение строительных работ без разрешения на их выполнение или без утвержденной проектной документации - в размере 50% стоимости этих работ;
- передачу проектной организацией заказчику рабочей документации для строительства, не отвечающей государственным стандартам, нормам и правилам, выходным данным на проектирование объектов архитектуры, предоставленным в установленном порядке, и утвержденному проекту, - в размере 30% стоимости разработанной рабочей документации;
- производство, реализацию или применение в строительстве строительных материалов, изделий и конструкций, не отвечающих государственным стандартам, нормам и правилам или проектным решениям, а также подлежащих обязательной сертификации, но не прошедших ее, - в размере 25% стоимости реализованной продукции;
- выполнение строительных работ, не отвечающих государственным стандартам, нормам и правилам или проектным решениям, - в размере 10% стоимости выполненных работ;
- принятие в эксплуатацию объектов, возведенных с нарушением законодательства, а также местных правил застройки населенных пунктов или проектных решений, - в размере 5% стоимости соответствующих объектов;
- осуществление отдельных видов хозяйственной деятельности в строительстве, подлежащих лицензированию в соответствии с законом, без получения в установленном порядке лицензии - в размере платы за выдачу лицензий на соответствующий вид хозяйственной деятельности в строительстве;
- уклонение от выполнения или несвоевременное выполнение предписаний инспекций государственного архитектурно-строительного контроля - в размере 50 НМДГ;
- передачу проектной организацией заказчику рабочей документации для реконструкции, реставрации, капитального ремонта объекта архитектуры, в которой предусмотрено внесение изменений с нарушением требований архитектурно-технического паспорта отмеченного объекта, - в размере 25% стоимости разработанной рабочей документации;
- эксплуатацию или использование домов или сооружений по окончании строительства без принятия их государственными приемными (техническими) комиссиями - в размере 10% стоимости выполненных работ;
- утверждение градостроительной документации с нарушением установленных государственных стандартов, норм и правил, выходных данных на проектирование - в размере 25% стоимости разработанной градостроительной документации;
- несоблюдение региональных или местных правил застройки во время планирования и застройки населенных пунктов, режима использования и застройки земель, на которых предусмотрена перспективная градостроительная деятельность, - в размере 25 НМДГ.
Уплата штрафов не освобождает предприятие от возмещения ущерба, причиненного в результате нарушений, и устранения допущенных нарушений, предусмотренных данным Законом.
К нормативным актам, регулирующим порядок определения стоимости строительства, относятся ГСН Д.1.1.-1-2000 "Правила определения стоимости строительства", утвержденные приказом Госстроя Украины от 27.08.2000 г. № 174; приказ Госстроя от 19.10.2000 г. № 233 "О введении реформированной системы ценообразования в строительстве".
Кроме финансовой, уголовной и административной ответственности, действующее законодательство Украины предусматривает еще наступление следующих негативных последствий для лиц, допустивших самовольное строительство:
- отсутствие права распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, менять) таким домом (квартирой). В случае смерти застройщика самовольно построенный дом не включается в состав наследства;
- решение исполкома местного Совета о сносе самовольно построенного дома (объекта недвижимости). Снос построенного дома производится в тех случаях, когда гражданин или собственник объекта недвижимости после предупреждения не привел его в соответствие с проектом либо установленными нормами и правилами. Полученные при сносе жилых домов, хозяйственных и бытовых построек и сооружений материалы остаются в собственности гражданина, который производил самовольное строительство;
- решение суда о том, что самовольно построенный дом или его часть могут быть безвозмездно изъяты в пользу органов местного самоуправления. Безвозмездное изъятие самовольно построенного дома (объекта недвижимости) не всегда связано с выселением из него самовольного застройщика. При отсутствии у выселяемого другого жилого помещения (прописки), пригодного для проживания, изъятый дом (или его часть) может быть оставлен в пользовании застройщика как нанимателя на условиях заключаемого с ним договора найма жилого помещения (дома).
Пути выхода
Как следует из содержания ст. 376 ГКУ, любое из нарушений законодательства в процессе создания объекта недвижимости ведет к признанию такого объекта объектом самовольного строительства. Причем основанием для того, чтобы строящийся или уже построенный объект был признан объектом самовольного строительства, может быть как нарушение одного из требований, перечисленных в части 1 статьи, так и нескольких из них.
Пункт 7 ст. 376 ГКУ гласит, что в случае существенного отклонения от проекта, что противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенного нарушения строительных норм и правил, суд может обязать лицо, осуществляющее (осуществившее) строительство, перестроить объект в соответствии с нормами и правилами строительства, а в случае отказа - снести самовольно построенный объект и привести земельный участок на котором осуществлялось строительство, в исходное состояние.
Первый выход из ситуации может быть в обратном порядке утверждения и получения разрешительной документации. В соответствии с действующим законодательством Украины предусмотрены следующие требования к порядку застройки территорий:
Застройка земельных участков осуществляется после возникновения права собственности или права пользования земельным участком (аренда) и получения разрешения на проведение строительных работ. Право на застройку (строительство) состоит в возможности собственника, пользователя земельного участка осуществлять на нем строительство объектов градостроительства, перестройку или снос зданий и сооружений (ст. 22 Закона Украины "Об основах градостроительства", в редакции от 08.02.2001 г. № 2257-Ш).
Граждане (заказчики), имеющие желание осуществить строительство объектов градостроительства на земельных участках, принадлежащих им на праве собственности или пользования (аренда), обязаны получить от исполнительных органов соответствующих советов разрешение на строительство объекта градостроительства. Такое разрешение предоставляется на основании комплексного заключения органа по вопросам градостроительства и архитектуры и дает гражданам (заказчикам) право на получение исходных данных на проектирование, и получение разрешения на выполнение строительных работ. В случае принятия соответствующим советом решения о предоставлении земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности для размещения объекта градостроительства в порядке, определенном земельным законодательством, указанное решение одновременно является разрешением на строительство данного объекта в соответствии со ст. 24 Закона о застройке.
После получения разрешения на строительство объекта градостроительства, необходимо получить исходные данные на проектирование этого объекта - ст. 27 Закона о застройке.
Проектная документация на строительство объектов градостроительства разрабатывается и утверждается заказчиком в установленном законом порядке - ст. 28 Закона о застройке.
Проектная документация разрабатывается субъектом предпринимательской деятельности, имеющим соответствующую лицензию. Проект согласовывается (как правило, проектировщиком) по его разделам с инженерно-эксплуатационными службами, органами санитарного и пожарного надзора, экологической безопасности и др., проходит комплексную государственную экспертизу и утверждается предприятием заказчика и (или) его вышестоящим органом. Утверждение проектов без заключения указанной экспертизы возможно только относительно объектов, приведенных в Перечне объектов, утверждение проектов которых в рамках законодательства не требует заключения комплексной государственной экспертизы, утвержденном приказом Госстроя от 18.08.1999 г. № 197.
Застройщику (подрядчику) по обращению в инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля предоставляется разрешение на выполнение строительных работ, удостоверяющее их право на выполнение строительных работ, подключение объекта строительства к инженерным сетям и сооружениям, выдачу ордеров на проведение земляных работ.
Порядок предоставления вышеуказанных разрешений определен в Положении о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ, утвержденном приказом Госкомитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 05.12.2000 г. № 273.
Строительство объекта осуществляется подрядным, хозяйственным или смешанным способом субъектами, имеющими соответствующие лицензии на проведение строительно-монтажных работ - п. 30 ст. 9 Закона Украины "О лицензировании определенных видов хозяйственной деятельности".
С чего все-таки начинать процесс узаконения самовольно построенного объекта недвижимости? Прежде чем обратиться в горисполком или соответствующую администрацию с заявлением об отводе земли под размещенное строение (если земля ранее отведена не была) либо о назначении комиссии для решения вопроса о готовности законченного строительством объекта к эксплуатации, поинтересуйтесь о следующем:
- кому, и на каком основании принадлежит земля, занятая под объектом;
- какое целевое назначение земельного участка, на котором находится объект;
- когда и на основании какого приказа, распоряжения построен объект;
- согласовывалось ли размещение данного объекта с какими-либо инженерно-эксплуатационными службами, СЭС и т. п.;
- кто разрабатывал и утверждал проект постройки (перепланировки, реконструкции);
- проводилась ли экспертиза проекта;
- брались ли разрешения на проведение строительных работ;
- имело ли лицензию на проведение строительно-монтажных работ предприятие на момент строительства;
- закончен ли объект строительством;
- какова стоимость затрат на проведение строительных работ.
Если строительство велось на чужой территории или территории другого предприятия, то предприятию-застройщику необходимо:
1) оформить отвод земли в связи с добровольным отказом предприятия, предоставившего землю под застройку;
2) получить разрешение на строительство и размещение объекта градостроительства.
1. В горисполком или местную администрацию подается соответствующее заявление, проект отвода земли под размещенное строение, согласованный с управлением градостроительства и архитектуры, инженерно-эксплуатационными службами (горводоканал, горгаз, теплосеть, электросеть, радиоузел, телеком), органами санитарно-эпидемиологического надзора, ГАИ и др.
2. Физические и юридические лица построившие, реконструировавшие, расширившие, увеличившие или надстроившие здание или сооружение подают письменное заявление о предоставлении разрешения на строительство в исполнительный орган соответствующего совета. К заявлению прилагается документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком. В случае если заказчик (застройщик) не является владельцем или пользователем земельного участка, подается также нотариально удостоверенное согласие владельца земельного участка на застройку этого участка, а если участок находится в пользовании - нотариально удостоверенные согласия владельца и пользователя земельного участка на его застройку. Перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство, которые прилагаются к письменному заявлению, порядок их рассмотрения определяются региональными или местными правилами застройки.
По постановлениям инспекции ГАСК и органа земельных ресурсов уплачиваются наложенные штрафы за правонарушения в сфере градостроительства и земельного законодательства, о котором мы писали выше. Горисполком или местная администрация выносят решение о предоставлении предприятию - застройщику земельного участка (в собственность, аренду, долгосрочное или постоянное пользование и т. п.) под строительство и размещение сооружения, а также разрешение на строительство и размещение объекта на ранее отведенном земельном участке. Скорее всего, одновременно с наложением штрафов инспекцией ГАСК будет вынесено предписание об устранении допущенных нарушений (если они есть), то есть будет предложено получить разрешение на проведение строительных работ. Поскольку форма акта госкомиссии о готовности объекта к эксплуатации включает в себя также и сведения о выданном разрешении на проведение строительно-монтажных работ. А это значит, что для получения указанного разрешения следует представить:
- документы об отводе земли и разрешении строительства;
- разработанный и утвержденный проект строительства, прошедший экспертизу;
- документы о назначении ответственных исполнителей работ (прораба, представителей авторского и технического надзора).
После получения разрешения на проведение строительных работ необходимо обратиться в инспекцию ГАСК с заявлением о назначении государственной технической комиссии для решения вопроса о готовности объекта к эксплуатации.
Для тех предприятий-застройщиков, которые из соображений осторожности еще не увеличили балансовую стоимость основных фондов на стоимость ранее произведенных затрат на изготовление объекта, акт ввода является "железным" основанием для того, чтобы это сделать.
Иной выход из ситуации можно увидеть в п. 5 ст. 376 ГКУ, в котором предусматривается, что в случае, если были допущены какие-либо нарушения, но в то же время вы являетесь собственником земельного участка с соответствующим целевым назначением или владеете правом пользования таким земельным участком, допускается возможность признания за вами права собственности на объект недвижимости, самовольно построенный на таком земельном участке - в судебном порядке.
Конституцией Украины установлено, что судебные решения, вступившие в законную силу, обязательны для всех органов государственной власти и органов местного самоуправления, предприятий, учреждений, организаций, должностных или служебных лиц и граждан и подлежат выполнению на всей территории Украины, а в случаях, установленных международными договорами, согласие на обязательность которых предоставлено Верховной Радой Украины, - и за ее границами.
Решения судов о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, об установлении факта права собственности на объекты недвижимого имущества, о передаче бесхозяйственного недвижимого имущества в коммунальную собственность являются правоустанавливающими документами, на основании которых проводится регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества (п. 10 дополнения 1 к пункту 2.1 Временного положения № 7/5).
Право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество по решению суда может быть признано за лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество. Если владелец (пользователь) земельного участка протестует против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, осуществившим (осуществляющим) самовольное строительство на его земельном участке, или если это нарушает права других лиц, имущество подлежит сносу лицом, осуществившим (осуществляющим) самовольное строительство, или за его счет.
Лицо, осуществившее самовольное строительство, имеет право на возмещение расходов на строительство, если право собственности на недвижимое имущество признано за владельцем (пользователем) земельного участка, на котором оно размещено.
Автор: Павленко Дмитрий, директор Всеукраинской ассоциации специалистов по вопросам регистрации прав на недвижимость и технической инвентаризации недвижимости
Фото: http://media.photobucket.com
Источник: budexpert.com