Рынок первичной недвижимости переживает не лучшие времена. В первом полугодии 2011 г. в Украине было сдано 2,7 млн кв.м жилья — на 16% меньше, чем за аналогичный период 2010 г. От еще более внушительного падения рынок спасли строители трех регионов.
За указанный период прирост ввода в эксплуатацию жилых домов в Севастополе превысил 240%, в Днепропетровской области — 56%, в Киеве — 51%. Аутсайдерами выступают области, в которых ввод жилья сократился в 3-4 раза: Черкасская (падение на 76,1%), Черновицкая (на 75,2%) и Луганская (на 67,7%).
Впрочем, Алексей Попов, директор группы компаний “Проконсул” (г.Харьков; консалтинг в сфере недвижимости; с 2000 г.; 100 чел.), уверен, что волноваться пока рано: “Большинство компаний планируют ввод своих объектов на второе полугодие”.
И эксперты, и застройщики уверены, что по итогам 2011 г. в Украине в эксплуатацию сдадут около 8 млн кв.м жилья. То есть построят столько же, сколько и в прошлом году. А вот в 2012 г. на рынке может возникнуть дефицит новых объектов. Сейчас компании в основном достраивают “замороженные” на период кризиса дома. Новые проекты они стали закладывать только в этом году, а их завершение намечается на 2013 г.
“Пока новых проектов у нас нет. Мы хотим в полной мере выполнить обязательства перед существующими инвесторами”, — говорит Дмитрий Шостя, директор по инвестициям компании “НБК” (г.Киев; строительство жилья; с 2004 г.; 100 чел.). И такая ситуация у большинства застройщиков.
Спрос и ныне там
Но пока застройщики радуются растущему по сравнению с началом года спросу. По данным компании SV Development (г.Киев; девелопмент загородной недвижимости; с 2005 г.; 27 чел.), в январе 2011 г. на первичном рынке Киева было продано 98 квартир, в августе — более 700.
“Конечно, с докризисными показателями не сравнить. В первом полугодии 2011 г. на первичном рынке в Киеве было реализовано около 2 тыс. квартир. Три года назад столько же квартир продавалось за один-два месяца”, — вспоминает Анатолий Шахновский, директор инвестиционно-девелоперской компании “Каскад” (г.Киев; с 2007 г.; 25 чел.).
“Но если сравнивать с предыдущим годом, то активность покупателей (нынешним летом. — Авт.) выше на 30%”, — констатирует г-н Шостя. Рост вызван несколькими факторами. Понемногу восстанавливается ипотечное кредитование. Летом финучреждения привлекали заемщиков различными скидками и бонусами. Однако кредиты большинству украинцев по-прежнему недоступны: средняя ставка, по данным компании “Простбанк Консалтинг”, в сентябре составила 17,5% годовых.
Правда, размер первоначального взноса уменьшился с 30% до 20%, а срок кредитования увеличился с 10-15 до 25-30 лет. Но существенные кредитные льготы банки предоставляют лишь при покупке объектов, к которым они имеют прямое отношение: выступают либо акционерами, либо партнерами стройкомпаний, возводящих эти объекты.
“Говорить о восстановлении количества кредитов на жилье до докризисного уровня рано. В летний период доля покупок в кредит составила всего 7% общего количества сделок”, — отмечает г-н Шахновский.
Впрочем, сейчас украинцы в основном берут в долг, если им немного не хватает средств для покупки квартиры в новом доме. Средний размер кредита не превышает 200 тыс.грн., а большая часть сделок в Киеве совершается в эконом-сегменте — покупают квартиры стоимостью не более $100 тыс., или $1,5-2 тыс. за 1 кв.м.
“Наивысшая динамика реализации наблюдается в сегменте малометражных однокомнатных квартир. Например, все однокомнатные квартиры по 43 кв.м в нашем жилом комплексе были раскуплены, когда шел монтаж фундаментов”, — рассказывает Инна Бречко, директор девелоперской компании “БилдГруппМенеджмент” (г.Ирпень, Киевская обл.; строительство жилья; с 2006 г.; 55 чел.).
Спрос на “первичку” стимулирует и более низкая стоимость жилья в новостройках по сравнению со “вторичкой”. К примеру, в Киеве на первичном рынке 1 кв.м стоит в среднем $1603, на вторичном — более $1800. При этом цены на жилье почти не меняются. С начала года квартиры в новых домах в Киеве подорожали всего на 3%.
В регионах спрос на жилье наблюдается лишь в городах-миллионниках. Дмитрий Грабина, директор “Первой риелторской компании” (г.Одесса; с 2002 г.; 55 чел.), отмечает, что в Одессе спрос на “первичку” поддерживают жители Москвы и Кишинева, скупающие для летнего отдыха квартиры бизнес-класса, стоимость 1 кв.м в которых превышает $1,5 тыс. Одесситы предпочитают жилье эконом-класса дешевле $1 тыс. за 1 кв.м.
“Оживление рынка ожидаем в феврале 2012 г. Количество сделок может увеличиться, что будет для банков сигналом к восстановлению кредитования”, — надеется г-н Грабина.
В Харькове многие застройщики ушли с рынка; остались в основном корпорации, работающие еще с советских времен, поясняет Алексей Попов. Харьковчане предпочитают покупать квартиры эконом-класса по $450-600 за 1 кв.м. Жилье бизнес-класса стоит $800-1000 за 1 кв.м.
Хождение по мукам
Если ситуацию на большинстве товарных рынков сейчас модно описывать с использованием такого термина, как “отложенный спрос”, то о рынке первичной недвижимости смело можно говорить, оперируя понятием “отложенное предложение”. По данным Кабмина, в Украине насчитывается 1100 долгостроев, в завершение которых необходимо вложить 17,3 млрд грн.
Большая часть нового предложения первичной недвижимости, как уже было сказано, — расконсервированные объекты, строительство которых было “заморожено” в 2009-2010 гг. “Но сейчас “разморожены” только те дома, застройщики которых не обанкротились. Почему другие компании не перекупают дома обанкротившихся компаний для завершения их строительства? Потому что квартиры в них почти распроданы и вырученные средства находятся у прежнего владельца”, — говорит г-жа Бречко.
На рынке выживают крупные застройщики уровня ХК “Киевгорстрой”, “К.А.Н. Девелопмент”, “ТММ”. К примеру, “Киевгорстрой” возводит в столице более двух десятков объектов общей площадью более 300 тыс.кв.м. Компания специализируется на строительстве недорогих и небольших домов общей площадью 10-20 тыс.кв.м. “К.А.Н. Девелопмент” реализует три проекта площадью 50-100 тыс.кв.м каждый.
Небольшие застройщики, в портфелях у которых один-два проекта, работают “в ноль”, констатирует Виктор Власов, генеральный директор ООО “Градострой” (г.Киев; строительство жилья; с 2001 г.; 156 чел.).
“Чтобы быть рентабельным, застройщик должен строить либо много объектов эконом-класса, тогда он зарабатывает на больших объемах, либо жилье в центре города — высокомаржинальные объекты. Мне сложно заниматься инвестированием, перешел на рынок генподряда”, — говорит застройщик.
Большинству средних компаний, у которых нет собственной техники и постоянного персонала, жить на рынке осталось недолго, полагают эксперты. Кроме того что себестоимость возведения жилья у них выше, чем у крупных вертикально интегрированных стройхолдингов, небольшим застройщикам и сбывать свое жилье на этапе строительства (а это порой единственный способ привлечь финансирование) труднее. Покупатели им подчас просто не доверяют, поскольку присутствует риск, что дом может быть недостроен.
Единственное, на что могут рассчитывать небольшие компании, — на государственную помощь по программе “Доступное жилье”, в соответствии с которой 30% стоимости квартиры оплачивает покупателю-очереднику государство. Тем более что большинству крупных застройщиков невыгодно в ней участвовать.
“Для нашей компании участие в этой программе неинтересно, так как недостроенных объектов у нас нет. При этом мы продаем жилье по рыночной цене, а не по себестоимости, как предлагает государственная программа”, — поясняет г-жа Бречко.
“Это выгодно компаниям, строящим объекты эконом-класса: панельные дома на окраине. Остальные застройщики не могут позволить себе опуститься до той планки, которую ставит государство, — 7990 грн. за 1 кв.м”, — добавляет Дмитрий Шостя.
К слову, реализация госпрограммы пока идет со скрипом. Как заявил председатель правления Государственного фонда содействия молодежному строительству Леонид Рисухин, в 2010 г. господдержку получили 590 украинских семей, в текущем году на это могут рассчитывать 900 ячеек общества.
Карпова Галина
business.ua