На языке землеустроителей установление границ земельного участка на местности называется выносом в натуру. Как правило, при покупке надела мало кто заказывает такую услугу — хлопотно и стоит немало.
Между тем без этого действия покупка земли может обернуться покупкой “билета на войну” с соседями или приобретением набора пропечатанных бумажек. Думаете, сгущаю краски? К сожалению, нет.
Суть проблемы — в кадастре. Одни говорят, что он в Украине есть, а другие, что его нет. И, что интересно, и те, и другие правы.
Единый государственный земельный кадастр как электронная программная система есть. И есть государственное предприятие, которое его ведет, с представительствами в каждом областном и районном центре. Есть мощные серверы и линии связи, и тысячи людей, которые все это обслуживают.
Да вот беда — толку от этого мало. За все 20 лет проведения земельной реформы и 9 лет действия нового Земельного кодекса закон о государственном земельном кадастре так и не принят. А значит, нет легитимной правовой основы для работы этой структуры, и правовой статус кадастровой информации можно смело ставить под вопрос.
Самое же печальное в этой ситуации то, что из примерно 25 млн земельных участков, которые есть в стране, кадастр содержит информацию менее чем о 12 млн. Иными словами, государственный реестр, который должен располагать информацией обо ВСЕХ участках, больше половины наделов не видит.
А не видит он участки, не имеющие кадастровых номеров и не занесенные в электронную базу, — те наделы, которые оформлялись до вступления в силу нового Земельного кодекса.
Сейчас, когда вносятся данные о новом земельном участке, он обязательно попадает в кадастр, и ему обязательно присваивается кадастровый номер.
Если вы захотите выполнить любую операцию со “старым” участком, которого нет в кадастре, вам обязательно придется внести данные о нем в кадастровую базу и пройти процедуру присвоения ему кадастрового номера. И вот здесь у вас могут возникнуть проблемы.
Например, ваш участок могли выделить еще раз кому-нибудь другому и выдать второй комплект документации — один участок и два хозяина. Или соседние участки “накладываются” на территорию вашего надела, и из 25 соток вам остаются только 15.
Ситуация не из приятных, и, как правило, решить ее можно только в суде. Причем больше шансов отстоять свое право у того, кто числится в кадастре, особенно если с участком уже были проведены операции и его собственник — так называемый “добросовестный приобретатель” (см. ГК).
Итак, чем же вынос в натуру поможет собственнику или будущему покупателю земли? При подготовке к этой операции собственник участка должен взять его координаты в органах земельных ресурсов (в ДЗК или в районом отделе Госземагентства — они сейчас перераспределяют свои функции).
Уже в процессе получения координат станет понятно, внесен ли участок в базу кадастра и имеются ли с ним какие-либо проблемы. Естественно, если кадастрового номера нет, то придется его получить, что, кстати, весьма непросто и является предметом отдельного разговора.
Допустим, координаты удалось успешно получить, тогда собственник должен обратиться в фирму, предоставляющую геодезические услуги (до конца прошлого года этот вид работ лицензировался, но потом, в связи с сокращением перечня видов лицензионной деятельности, его из перечня убрали).
Далее геодезисты выезжают на местность и с помощью специальных приборов определяют (при наличии хорошего оборудования — с точностью до сантиметра) границы надела. Настоятельно рекомендую, чтобы при этом процессе присутствовали пользователи или собственники соседних участков.
Горький опыт, в том числе и личный, показывает, что определение границы наделов может разрушить даже самые теплые соседские отношения, но лучше уж знать о проблеме заранее, чем сносить что-либо, построенное на чужой земле.
Вот тут и настанет момент истины. Вы увидите, где в соответствии с официальными документами находится надел. Вполне возможно, что соседи “залезли” на вашу территорию или вы “залезли” на их. Чаще всего может оказаться и первое и второе одновременно — то есть линейные размеры участка соблюдены, но он просто “сдвинут” в сторону.
Особенно если первоначальная “нарезка” участков происходила давно, когда не было точных геодезических приборов и, бывало, межа определялась “на глазок”.
Как правило, первые застройщики коттеджных и дачных массивов не видели ничего плохого в том, чтобы “прихватить” по паре лишних метров по фасаду участка и по сторонам — вокруг было пустое поле. Следующие застройщики отмеряли положенные им метры по фасаду от первопроходцев и строили свои дома и заборы исходя из указанной в акте длины сторон.
В итоге получалось, что в квартале такого массива застройки, ограниченном со всех сторон дорогами, планировалось 10 участков по 10 соток, но кто-то захватывал себе больше, например 14, и потом эти четыре сотки у другого оказывались недостающими.
В таком случае некоторые предпочитают “компенсировать” недостаток площади за счет дороги, что, кстати говоря, может быть квалифицировано как уголовное преступление (норма об уголовной ответственности за самовольный захват земли появилась в УК в 2008 г.). Но чаще всего это сделать невозможно, и собственник просто теряет территорию…
Вышеописанная ситуация напоминает игру, в которой 10 человек под музыку бегают вокруг 9 стульев, и, когда музыка заканчивается, 9 человек садятся, а один остается без стула...
Автор: Андрей Кошиль
business.ua