Протолкнув с минимальными потерями новый Налоговый кодекс, партия власти намерена продолжить “кодификацию” страны. Правительство подготовило еще, как минимум, два свода законов: Жилищный и Трудовой кодексы.
О том, что представляет собой новый Трудовой кодекс (ТК), БИЗНЕС уже неоднократно писал (см., например, №13 от 29.03.10 г., стр.14-17). Теперь мы решили разобраться, чем новый Жилищный кодекс (ЖК) отличается от старого и нужно ли торопиться с изменениями в жилищном законодательстве.
Песни нового быта
Первое, что обращает на себя внимание в новом ЖК, это отказ от нормы, согласно которой все граждане страны имеют право на жилье. Однако такое право зафиксировано в ст.47 Конституции Украины. Более того, право на жилье — одно из базовых социальных прав человека.
Оно упоминается в ст.11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах и в ст.16 Европейской социальной хартии — в международных документах, которые Украина ратифицировала.
Комитет ООН по экономическим, социальным и культурным правам перечисляет, что включает в себя это право: юридическое обеспечение проживания; услуги, материалы, наличие инфраструктуры; доступность с точки зрения расходов; пригодность для проживания; доступность; местонахождение, адекватность этнической и культурной среды.
Подразумевается, что практическим воплощением “высокого штиля” вышеперечисленных документов должно быть так называемое социальное жилье, которое обеспечит всем крышу над головой.
В Украине с социальным жильем сложно, но зато действующий ЖК, принятый еще в 1983 г., не позволяет лишить нанимателя жилья без предоставления ему другого.
Статья 116, прописывающая основания для такого выселения, практически никогда не использовалась ввиду размытости формулировки: чтобы человека выселили, он должен “систематически разрушать или портить” помещение или “использовать его не по назначению” либо “систематически нарушать правила социалистического общежития”.
Некоторые категории жителей формально защищены от выселения даже из общежитий и служебных квартир (ст.125, 132).
“В действующем ЖК договор найма бессрочный — человек является нанимателем пожизненно. После его смерти нанимателем становится кто-нибудь из совершеннолетних членов его семьи. При этом договор найма жилья является еще и бесплатным: это реализация права, гарантированного государством, а не просто коммерческим договором с собственником”, — говорит юрист общественной организации “Социальная альтернатива” (г.Киев; с 2008 г.; 48 чел.) Юрий Лебедев.
В проекте нового ЖК просматривается попытка привести отношения между государством и нанимателями государственного и коммунального жилья в соответствие с объективной реальностью. Так, согласно ч.3 ст.72, основанием для выселения нанимателя является окончание срока договора.
Далее, новый ЖК сужает круг претендентов на получение социального жилья: семья должна иметь доход, не превышающий официального минимума, и т.д. Налогоплательщиков, за чей счет будет возводиться социальное жилье, должно порадовать то, что поселенные в государственную квартиру не смогут ее приватизировать.
Это прямо запрещено п.1 ч.2 ст.117 нового ЖК. Хорошо бы, чтобы это касалось и народных депутатов, многие из которых традиционно приватизируют квартиры, полученные на время работы в парламенте. Мало кого встревожит формальный отказ государства от обязательств, которые на практике оно давно уже не выполняет.
Подавляющее большинство украинцев приватизировали свое жилье, а молодежь не рассчитывает всерьез на получение ордера на квартиру от государства.
Вероятно, если станет невозможным приватизировать полученную бесплатно от государства квартиру, сократятся очереди за таким жильем.
Сейчас же, по подсчетам директора Аналитико-исследовательского центра “Институт города” (г.Киев; с 2005 г.; 7 чел.) Александра Сергиенко, средняя “длина” очереди на квартиру составляет 73 года, что превышает среднюю продолжительности жизни в нашей стране. Не редкость, когда в таких очередях “томятся” семьи, уже имеющие жилье, причем не только квартиры, но и частные дома.
Вход бесплатный…
Второе генеральное новшество нового ЖК — государство намерено переложить на плечи жильцов бремя управления нежилыми помещениями многоквартирных домов и и содержания их.
На баланс собственников квартир передадут все, что их окружает: “Мы станем совладельцами лифтов, покрытий, инженерных сетей и остальной гнилой, ржавой, трухлявой, аварийной начинки наших домов независимо от нашего желания”, — описывает г-н Лебедев содержание ч.2 ст.137.
Создание объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), которые бы взяли в свои руки “бесхозные” чердаки, придомовые территории и т.д., — безусловно, правильная идея, ее уже давно отстаивают юристы. Но они в один голос высказались против того, как эта норма выписана в проекте нового ЖК.
Причин несколько: во-первых, принудительное навязывание людям вступления в какие-то имущественные права незаконно, отмечает г-н Сергиенко. Во-вторых, прежний собственник (государство, местная община) не намерен проводить за свой счет первый капитальный ремонт после приватизации! А это — самое главное.
“Старые дома нельзя сравнивать с новостройками, где жильцы уже создают ОСМД добровольно. Какой смысл объединяться жителям старой “хрущевки”, если им не передадут все имущество в нормальном состоянии после капремонта? Но если государство таки собирается ремонтировать всю эту инфраструктуру, то полностью перевести страну на ОСМД до 2015 г. абсолютно нереально в финансовом смысле”, — говорит Александр Сергиенко.
Теоретически можно те же чердаки или цокольные помещения сдавать коммерческим структурам, чтобы они в качестве платы за аренду починили лифт или заменили канализацию.
Но не во всех домах есть такая возможность, да и спрос со стороны потенциальных арендаторов вовсе не гарантирован. А затраты на приведение инфраструктуры одного многоквартирного дома в нормальное состояние измеряются десятками тысяч гривень.
Зато формализация “висящей в воздухе” собственности весьма выгодна чиновникам, которые наконец-то будут знать, с кого спрашивать “в случае чего”. Вся ответственность за содержание ржавых труб и затопленных подвалов окончательно ляжет не на ЖЭК или горсовет, а на “совладельцев” дома, у которых нет материальных ресурсов для реализации этой ответственности.
Статья 59 разрешает создавать ОСМД заказчику строительства дома даже вопреки воле жильцов. Для временного управления многоквартирным домом орган местного самоуправления формирует наблюдательный совет в составе своего представителя, представителей застройщика и органа самоорганизации совладельцев дома.
Естественно, такая схема приведет к появлению привилегированных компаний, ведь именно этот наблюдательный совет будет определять “исполнителя услуг по управлению жильем”, утверждает Виталий Дудин, юрист профсоюза “Захист праці” (г.Киев; с 2000 г.; 1120 чел.).
“Поскольку большинство в этом органе будет подконтрольно застройщику, то становится понятным, что наблюдательный совет отдаст предпочтение управляющей компании, созданной самим застройщиком либо же приближенной к нему”, — отмечает он.
И качества услуг от таких привилегированных застройщиков, сервисных компаний отнюдь не гарантировано даже в новостройках премиум-класса (см. БИЗНЕС №41 от 11.10.10 г., стр.74-77). В давно построенных домах жильцы должны будут сами выбрать себе “исполнителя”, а если откажутся — его принудительно назначат местные власти.
…а выхода нет
Теоретически эти частные конторы должны прийти на смену ЖЭКам, работать лучше и больше. Но в это не очень-то верится.
“Можно с вероятностью 99,9% допустить, что Украина будет разделена на “зоны влияния” заинтересованных группировок. Они создадут конторы, наподобие “Рогов и Копыт”, которые получат “благословение” Кабмина на заключение договоров на обслуживание домов. При этом, конечно же, эти “блатные” конторы никаким обслуживанием заниматься не будут. Не для того они будут созданы: “грязную работу” по предоставлению жилищно-коммунальных услуг будут выполнять те же самые люди и организации, что и сейчас, но — на условиях субподряда, за откаты”, — пророчит известный киевский адвокат Татьяна Монтян, которая всегда была горячим сторонником создания ОСМД.
Хотя не все так уж мрачно. ОСМД могут самостоятельно привлекать к работе добросовестных сантехников, электриков или заняться поиском сервисных компаний на свой страх и риск. Ведь собственность — это не только права, но и обязанности.
И если организация быта за собственный счет или своими руками — давно нормально и здраво для жителей многоэтажек и домов в частном секторе (см. БИЗНЕС №15 от 12.04.10 г., стр.10, 11), то и для членов новых ОСМД со временем это войдет в привычку.
Для тех же, кто этого не захочет, есть запасной вариант: в проекте Кодекса написано, что данный документ может быть заключен в виде “публично предложенного договора”, не подлежащего письменному оформлению, “путем публикации предложения в местных средствах массовой информации”!
Не обойдется и без создания очередной бюрократической махины — Государственной жилищно-коммунальной инспекции, которая будет иметь собственные территориальные органы с “непомерными”, по оценке г-жи Монтян, полномочиями.
Молва приписывает авторство этой схемы народному депутату Эдуарду Прутнику (фракция ПР). “По слухам, он заручился поддержкой Владимира Рыбака (аксакала “Партии Регионов”. — Ред.) и других “уважаемых людей” и получил добро от самого лидера”, — говорит Татьяна Монтян.
Хотя еще в прошлом году аналогичные законодательные инициативы разрабатывались, по слухам, в окружении “бютовца” Ивана Куровского. “Крупные застройщики есть в каждой фракции Верховной Рады, так что принятие Кодекса выгодно всем силам”, — уверен Александр Сергиенко.
Как бороться
Российский опыт поможет нашим горожанам заранее составить план действий на случай принятия ЖК. В РФ “товарищества собственников жилья” (ТСЖ) начали создавать раньше, чем в Украине, раньше начались и конфликты.
Так, в одном из петербургских домов работают сразу три “управляющие организации”, которые оспаривают легитимность существования друг друга. Попутно выяснилось, что компания, которая в данный момент фактически собирает деньги с жильцов, одним только городским теплоэнергетикам задолжала ни много ни мало 15 млн руб., и ей грозит банкротство.
Недостатком проекта нового ЖК является то, что в нем не учтен российский опыт, поэтому есть вероятность возникновения подобных конфликтов и в украинских реалиях.
Конечно же, перспектива возникновения нескольких ОСМД в одном доме должна радовать отечественных юристов. Но почему бы сразу, при составлении нового ЖК, не минимизировать риски судебных разбирательств?
С вещами на выход
Проект ЖК содержит еще одно новшество, неприятное для жителей старых домов в “инвестиционно привлекательных” районах.
Речь идет о принудительном отселении собственников жилья для “общественных нужд” — прежде всего для реконструкции кварталов и районов. Владельцев квартир (в том числе приватизированных) смогут лишать их имущества вопреки нормам Конституции и Гражданского кодекса. Получат ли они что-либо взамен — вопрос открытый.
Авторы проекта ЖК не пишут ни о выкупе, ни о возмещении: в документе используется термин “компенсация”, значение которого очень размыто. “Какой должна быть эта компенсация, непонятно — просто “предоставляется в соответствии с законом”, — говорит г-н Лебедев.
А в ст.167 и 168 разработчики документа “забыли” упомянуть о праве собственника квартиры в доме, который сносится или реконструируется, получить на время реконструкции другое жилье. В ст.169 сказано: если в результате реконструкции дома площадь квартиры увеличилась, собственник обязан будет выплатить застройщику разницу.
Когда говорится о предоставлении жилья при комплексной реконструкции районов, авторы проекта ссылаются не на ст.166 (она гласит, что отселяемым должны предложить жилье в том же квартале или смежном), а на другие статьи.
Это наблюдение позволяет предположить, что после принятия нового ЖК жителей центральных районов крупных городов начнут массово выселять на окраины. По информации Александра Сергиенко, в одном только Киеве около 2 тыс. “хрущевок”.
Итак, в проекте ЖК нет гарантии адекватной компенсации или предоставления другого жилья или земельного участка при отселении.
“В ЖК право на выселения и лишение жилья упоминается. Но не прописан четкий порядок выселения и лишения жилья. Пока есть этот пробел, людей могут вытолкнуть на улицу”, — говорит Игорь Балака, эксперт Европейской бизнес-ассоциации (г.Киев; с 1999 г.; объединяет около 800 членов).
Народный депутат Юрий Сербин (фракция БЮТ), принимавший участие в работе над проектом нового ЖК, утверждает, что рабочая группа просто забыла дописать, что перед отселением для таких людей уже должны быть построены другие дома.
И сам принцип принудительного отселения депутат защищает: “Иначе нельзя, а то с этим популизмом мы доиграемся до того, что в старых домах потолки начнут падать на людей”.
Но и тут неувязка: ведь этот же самый Кодекс предусматривает передачу всех прохудившихся крыш в частную собственность жильцов (см. “Вход бесплатный...”)! А раз так, это уже их личное дело, и ни государство, ни застройщики не вправе что-либо решать.
Зачем и для кого
Защитники нового ЖК предпочитают не обращать внимания на упомянутые выше критические замечания. Внимание общественности переводится на второстепенные проблемы — например, на введение пени на долги за квартплату в размере 0,1% в день от суммы долга.
Напомним, в 1996 г. пеня была отменена, но сейчас ее хотят восстановить. Заявление о введении пени за долги по оплате коммунальных услуг вне всякой связи с ЖК осенью сделал вице-премьер-министр Сергей Тигипко. Хотя Юрий Сербин называет это главной “глупостью” проекта ЖК: “Пеню из Кодекса надо выбрасывать к чертовой матери, ведь зарплаты людям не выплачиваются”.
Между тем многие эксперты считают, что надобности в новом ЖК вообще нет. По словам г-жи Монтян, его принятие имело бы смысл в начале 1990-х годов.
“Теперь торопиться нет необходимости, поскольку многие правоотношения уже урегулированы другими действующими законами, и принятие “сырого” ЖК мало что изменит, только путаницу внесет”, — говорит она.
По словам Александра Сергиенко, есть целый ряд специальных законов, в которых все расписано куда четче, чем в предлагаемом проекте ЖК.
Да и Главное юридическое управление Верховной Рады приводит длинный список законов, существование которых делает излишним новый Кодекс. Однако, очевидно, ряд лиц заинтересованы в скорейшем принятии “сырого” нового ЖК — пока все не разобрались, что к чему.??
PS
Когда материал готовился к печати, стало известно, что Верховная Рада проголосовала за Закон, согласно которому с 1 января 2011 г. с граждан, не оплачивающих жилищно-коммунальные услуги, будет взиматься пеня.
Эксперт — о Кодексе
Игорь Луценко (32), экс-советник министра экономики Украины, активист общественного движения “Сохраним старый Киев” (г.Киев; с 2008 г.; 910 чел.):
— Четыре нюанса делают Кодекс неприемлемым и провоцируют называть его “крепостным”. Во-первых, в нем прописано право власти выселять людей целыми районами в рамках процедуры так называемой “реконструкции кварталов”.
Это нарушение прав граждан, поскольку нет механизмов, позволяющих учитывать мнение жителей квартала. Кроме того, не предусмотрена процедура компенсации убытков, которые люди терпят в результате переезда. Слово “компенсация” в документе используется лишь относительно жилья.
Во-вторых, очень странно прописан процесс отчуждения собственности для так называемых общественных нужд. Вместо полного возмещения стоимости фигурирует слово “компенсация”. Есть риск, что как раз полного возмещения собственники жилья не дождутся.
В-третьих, вводится непрозрачная система определения компаний, которые будут предоставлять жилищно-коммунальные услуги. Вместо открытого конкурса будут фигурировать отобранные чиновниками юрлица. То есть создаются искусственные, очень существенные барьеры для работы на этом рынке.
В-четвертых, норма о передаче на баланс ОСМД домов как целостных имущественных комплексов несет в себе существенные риски. Во многих случаях жители не способны содержать свой жилой фонд, который сейчас существует и поддерживается благодаря средствам местных бюджетов.
После принятия Кодекса нагрузка, связанная с содержанием устаревших домов, где большинство жителей — пенсионеры и другие малообеспеченные социальные слои, будет снята с местного бюджета и переложена на плечи самих жителей.
business.ua