После кризиса мировой рынок недвижимости начинает оживать, демонстрируя увеличение объемов реализации объектов (см. “Тренд”). Примечательно, что среди развивающихся рынков, интересующих инвесторов, помимо Бразилии и Польши значится Украина. Как отмечают эксперты, конечно же, в первую очередь иностранных игроков привлекают высококачественные доходогенерирующие офисные и торговые объекты, расположенные преимущественно в Киеве.
“Это связано с тем, что иностранные инвесторы оценивают риски вложения капитала в украинский рынок недвижимости как достаточно высокие, тогда как приобретение объектов, обладающих вышеуказанными характеристиками, является менее рискованным”, — отмечает Сергей Маркосян, директор департамента “Рынки капитала” международной консалтинговой компании в области недвижимости CB Richard Ellis (Украина) (г.Киев; консалтинг в сфере коммерческой недвижимости; с 2008 г.; 90 чел.).
Мне знак был
Среди наиболее знаковых сделок в сегменте коммерческой недвижимости эксперты называют покупку инвестиционным фондом Dragon-Ukrainian Properties&Development Plc (DUPD; создан инвесткомпанией “Драгон Капитал”) 35% акций компании Arricano Trading, владеющей четырьмя торговыми центрами (ТЦ) и долей (50%+1 акция) в киевском торгово-развлекательном центре (ТРЦ) Sky Mall.
Цена сделки — $30 млн. Общая площадь объектов — более 400 тыс.кв.м, из них 128 тыс.кв.м арендной площади будут введены в эксплуатацию в 2011-2013 гг. Вырученные от сделки средства компания Arricano направит на строительство нового ТЦ в Киеве и второй очереди двух ТЦ в регионах, а также на выплату $5 млн долга банкам.
Условия сделки также предусматривают право Arricano и DUPD на выкуп 50%+1 акция в ТРЦ Sky Mall у местного партнера. Для реализации опциона Arricano Trading планирует привлечь дополнительно около $60 млн.
Кроме того, знаковой эксперты называют сделку по приобретению компанией “Raben Украина” (входит в нидерландскую группу Raben, которая управляет в Европе складами общей площадью 435 тыс.кв.м) у американской компании ProLogis складского комплекса площадью 20 тыс.кв.м в Броварском районе Киевской области (стоимость сделки до сих пор не обнародована. — Ред.).
По мнению экспертов, эти сделки как нельзя лучше подтверждают, что рынок недвижимости начал восстанавливаться. “Инвесторы вновь покупают”, — отмечает Аркадий Вершебенюк, директор департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Украине (г.Киев; консалтинг в сфере коммерческой недвижимости; с 1997 г.; 40 чел.).
Но к незавершенным девелоперским проектам иностранные инвесторы (девелоперы) практически не проявляют интереса. Исключение, по словам г-на Маркосяна, составляют разве что проекты торговой недвижимости, расположенные в Киеве и имеющие максимальное количество утвержденных разрешительных документов на строительство, или проекты, которые уже реализуются.
Ранее СB Richard Ellis в своем пресс-релизе отмечала, что с начала 2010 г. растет количество запросов именно на консалтинговые работы и прежде всего — на разработку концепций торговых центров и гостиниц.
В частности, согласно пресс-релизу, в августе этого года департамент консалтинга CB Richard Ellis завершил проект по разработке стратегии реализации крупного ТЦ на участке площадью 20 га в г.Киеве по заказу российского девелопера и начал разработку концепции ТЦ в центре Харькова для локальной сети супермаркетов “Класс” (местный инвестор).
Нерусские придут
Многие эксперты отмечают на украинском рынке активизацию российских игроков. В частотности, время от времени в Киеве начинают циркулировать слухи о возможной реализации девелоперских проектов Сбербанком. Правда, скорее всего, они подогреваются информацией из российских СМИ о возможном создании Сбербанком РФ инвестиционно-девелоперского холдинга. Предполагается, что холдинг объединит все собственные девелоперские проекты банка.
“Российские банки предпринимали некоторые шаги по приобретению объектов real estate для собственных нужд. Как инвесторы девелоперских проектов, насколько нам известно, они не выступали. Разве что только как кредиторы”, — прокомментировал информацию относительно российских инвестиций в недвижимость г-н Вершебенюк.
Вообще, по его мнению, разговоры об активном выходе российского капитала на украинский рынок преувеличены. У россиян есть собственный достаточно крупный рынок, и он также восстанавливается. Кроме того, в России больше, чем в Украине, городов, в объекты которых можно инвестировать.
Относительно других иностранных инвестиций эксперт высказывает такое мнение: “Наблюдается активизация инвесторов, которые уже присутствуют на рынках Юго-Восточной Европы. В частности, Румынии, Болгарии и т.д. Присутствовавшие на этих рынках недвижимости инвесторы признают, что в долгосрочной перспективе они менее привлекательны, чем украинский рынок”.
Тем не менее назвать хоть одного реального инвестора, который пришел бы в Украину из указанных либо из каких-то других стран, консультанты не захотели: мол, такие сделки любят тишину.
Правда, один эксперт упомянул зарубежного инвестора, который начинает реализацию проекта ТЦ на Троещине. Впрочем, подробности выведать у консультанта так и не удалось.
Поэтому единственной “громкой” инвестицией, официально озвученной иностранцами, является только одна (причем не в торговый центр и не в гостиницу — проекты, которые, по словам экспертов, интересуют зарубежные компании в первую очередь. — Ред.) — это строительство бизнес-центра, а также элитных жилых комплексов в центре Киева крупнейшей турецкой девелоперской компанией Metal Yapi Konut.
Как сообщил БИЗНЕСу Мехмет Сачаклыоглу, совладелец и глава правления компании “ИПЕТ Юкрейн” (украинская дочерняя компания Metal Yapi Konut), объем инвестиций в объекты составит $250 млн (подробнее см. “Блиц-интервью”).
Перспективы
Повышение интереса к украинскому рынку недвижимости со стороны иностранных инвесторов эксперты прогнозируют по мере уменьшения страновых рисков и улучшения ситуации с получением заемного финансирования.
“Интерес инвесторов к Украине активизируется только после возобновления долгосрочного кредитования под низкие проценты”, — считает Алексей Зеркалов, вице-президент инвестиционно-банковского департамента инвесткомпании “Драгон Капитал” (г.Киев; с 2000 г.; 180 чел.).
В качестве индикаторов, по словам г-на Маркосяна, будут служить также пересмотры рейтингов Украины международными рейтинговыми агентствами Standards&Poor’s, Fitch и Moody’s.
“Повышение рейтингов будет сигнализировать иностранным инвесторам о снижении рисков инвестиций, а с учетом того, что доходность вложений в коммерческую недвижимость в Украине является довольно высокой, инвесторы будут проявлять к нашей стране все больший интерес”, — прогнозирует эксперт.
Кроме того, показательным, по словам Виктора Оборского, руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG (“Украинская торговая гильдия”; г.Киев; консалтинг в сфере недвижимости; с 2001 г.; 30 чел.), станет то, как Украина проведет Евро-2012: если справится, то 2013 г. может стать отправной точкой в “отношениях” иностранных инвесторов и Украины.
“Они наблюдают за трансформациями, происходящими в стране в контексте подготовки к Евро-2012, и за тем, какую экономическую политику выстраивает новая власть”, — говорит эксперт.
В то же время Аркадий Вершебенюк уверен в возвращении инвесторов в Украину: “Все видят незаполненный рынок. Фундаментальные факторы никуда не делись: огромное население страны, несколько городов-миллионников. Кроме того, подавляющее большинство опрошенных нашей компанией инвесторов считают маловероятным повторение экономической рецессии в Центральной и Восточной Европе. Многие из них думают, что данный регион уже достаточно пострадал во время первой волны, поэтому риски дальнейшего снижения минимальны, при условии, что правительства продолжат реализацию стабилизационных программ”.?
Тренд
Надежда
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, движение капитала на мировых рынках недвижимости в первом полугодии 2010 г. увеличилось, по сравнению с аналогичным периодом 2009 г., на 75%, а количество сделок — на 5,6 тыс., что в денежном выражении составляет $230 млрд.
“Эти данные, конечно, нельзя сравнить с показателями первой половины 2007 г., когда объем глобальных транзакций составлял примерно $420 млрд, но тренд обнадеживает: в первой половине 2010 г. объем транзакций увеличился, по сравнению с первым полугодием 2009 г., в регионе EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка. — Ред.) на 41 %, в Азии — вдвое, в Америке — на 72%”, — отмечается в аналитическом отчете компании.
Блиц-интервью
“Мы видим очень большие Перспективы в Украине”, — уверяет Мехмет Сачаклыоглу, совладелец и глава правления ООО “ИПЕТ Юкрейн”.
— Вы амбициозно заявили о своем приходе в Украину: сейчас немногие компании могут позволить себе вложить в строительство $250 млн. Это будут ваши деньги или заемные?
— Наша компания строит только собственные объекты и только за свои деньги. Причем землю для своих проектов мы тоже стараемся приобретать в собственность.
Например, совсем недавно в Турции состоялся самый дорогой в истории страны аукцион по продаже земли, в котором приняли участие девять крупнейших компаний. И Metal Yapi Konut выиграла этот аукцион.
Стоимость выкупа 24 га земли в центре Стамбула составила $2,3 млрд. Кроме того, мы выиграли еще один аукцион по продаже земли в центре Стамбула под старой постройкой, которую планируют сносить. Ее собственник очень долго не соглашался продать участок. И только в этом году выставил его на аукцион.
На этом месте мы построим самое высокое здание в Турции. Площадь объекта составит 150 тыс.кв.м. После окончания строительства дом будет стоить $1,5 млрд. Расположение этого объекта равноценно месту ЦУМа на Крещатике в Киеве. Одна только стоимость выкупа земли составила $400 млн.
Приводя эти примеры, я хочу подчеркнуть, что земля, на которой мы строим, — очень дорогая. Очень дорогие и наши проекты. Поэтому рассчитывать на привлечение для их реализации средств со стороны или передачу их в чужие руки было бы очень рискованно.
В Турции, как и в Украине, сотни девелоперских компаний, которые возводят объекты в том числе и в элитных районах Стамбула. Но среди них — максимум 10 компаний, которые сами инвестируют в свои проекты и сами их реализуют.
— Не поймите меня превратно, но в Украине, если компания говорит, что строит за собственные деньги, все понимают, что речь идет о средствах, привлеченных из других направлений бизнеса. Каков основной источник вашего капитала?
— Помимо строительства наш концерн в Турции занимаемся нефтью, газом, продуктами питания. Кроме того, у нас есть мебельные фабрики и другие предприятия. Но главный бизнес — все-таки строительство и нефть.
— Почему вы строите только в Стамбуле и только в центральных районах города?
— Все наши проекты очень затратны, с очень дорогой инфраструктурой. Например, в Украине проживают 47 млн чел. А нас интересуют только 1,5% из них. Кстати, строить пока мы тоже планируем только в Киеве и только в центре города, чтобы не возникали риски с продажей апартаментов. В регионах же люди не могут позволить себе такое дорогое жилье.
— Но в Киеве дорогое жилье сейчас тоже не очень продается. И меня так и подмывает спросить, почему вы решили выйти на рынок Украины в период кризиса? Почему не выходили на него, когда в стране наблюдался невероятный рост цен на недвижимость?
— Наша компания работает в Украине с конца 1990-х годов. Тогда Metal Yapi Konut инвестировала в Украину $15 млн. В частности, в 1999 г. мы открыли кондитерскую фабрику возле г.Борисполя в Киевской области, на которой производили сладости до 2006 г. (сейчас фабрика выставлена на продажу. — Ред.), а также купили логистический центр на Житомирской трассе (10 тыс.кв.м), который сдаем в аренду.
Кстати, строительный бум в наших странах начался одновременно. Компания возводила много объектов в Стамбуле, поэтому времени на реализацию масштабных дорогостоящих проектов в Украине попросту не оставалось. Тем более что в Украине были высокие риски. В частности, политические.
— Повлияло ли на ваше решение выйти на украинский рынок то, что в Украине помимо “стабилизации” политической ситуации подешевели стройматериалы, рабочая сила, в общем, снизилась себестоимость строительства?
— Естественно, это сыграло свою роль, так как в сложившихся условиях нужно как можно быстрее начинать строительство. Ведь деньги можно зарабатывать именно в таких условиях. Когда в Украине все устоится, тут будет много инвесторов из Европы, Америки и т.д.
Не буду скрывать, репутация турецких строителей в Украине сейчас не очень высока, потому что до сих пор здесь работали только компании-подрядчики, которые ничем не рисковали. Инвестиционно-строительной турецкой компании в Украине не было.
И мы пришли именно как крупный инвестор, который вкладывает свои средства и сам реализует свои проекты. И нам самим придется отвечать за свою работу и за свою репутацию.
— Вы просчитывали, сколько должен стоить квадратный метр в ваших объектах, чтобы проекты не оказались убыточными?
— Посмотрим, как поведет себя рынок. Но искусственно завышать цены мы не будем.
— Апартаменты в ваших объектах будут довольно дорогими. Вы уверены, что в Украине до завершения кризиса их будут покупать?
— Мы можем до утра спорить, будут их покупать или нет. Важно понимать одно: мы будем инвестировать в строительство объектов свои средства. Поэтому мы можем не спешить их сбывать — рано или поздно апартаменты в наших объектах все равно купят. Ведь это самый что ни на есть центр города.
Я хочу еще раз подчеркнуть, мы видим очень большие Перспективы в Украине. После распада СССР ваша страна очень интересна инвесторам. Украина — страна с большой численностью населения, находящаяся между Россией и Европой (заметим, что географический центр Европы находится в Украине. — Ред.).
Среди стран СНГ на первом месте стоит Россия, на втором — Украина. Среди городов: на первом месте — Москва, на втором — Киев. Но посмотрите, где сейчас Москва и где Киев? Поэтому у Украины, в частности у ее рынка недвижимости, есть Перспективы. Особенно у Киева.?
Досье БИЗНЕСа
Мехмет Сачаклыоглу, совладелец, председатель правления ООО “ИПЕТ Юкрейн” (дочернее предприятие турецкой инвестиционно-девелоперской компании Metal Yapi Konut; г.Киев; с 2001 г.)
Родился: 8 января 1982 г. в г.Стамбуле (Турция).
Образование: Институт международных отношений Киевского национального университета им.Тараса Шевченко (2008 г.), магистр международных отношений.
Карьера: с 2001 г. — совладелец, председатель правления ООО “ИПЕТ Юкрейн”.
Семейное положение: не женат.
Увлечения: футбол, плавание, автомобили.
business.ua