Начало нового сезона на рынке зарубежной недвижимости у моря в очередной раз продемонстрировало стабильный интерес наших граждан к недорогим и недалеко расположенным от Украины странам.
В частности, как отмечают операторы, наибольшим спросом у украинцев по-прежнему пользуются Турция, Болгария и Испания, за ними следуют Италия и остров Кипр. Статистика свидетельствует, что на эти страны приходится более 50% общего количества сделок с зарубежной недвижимостью. Правда, эксперты уточняют, что на этих рынках практически полностью исчез спрос на так называемый “средний сегмент”: у наших граждан пользуются популярностью довольно скромные объекты. “90% объектов, приобретенных украинскими покупателями за рубежом, — бюджетные, оцениваются они максимум в EUR100 тыс. Что касается недвижимости, стоимость которой превышает EUR1 млн, то в этом сегменте оживления спроса пока не наблюдается”, — подтверждает тенденцию Мария Коноваленко, директор компании “Митропа Юкрейн” (г.Киев; консалтинг в сфере приобретения недвижимости за рубежом; с 2004 г.; 5 чел.). По ее словам, бережливость украинцев можно объяснить несколькими причинами. Во-первых, в связи с нестабильностью экономики как в Украине, так и за рубежом наши сограждане боятся рисковать и вкладывать в жилищные объекты большие суммы. Во-вторых, недвижимость за рубежом — это по-прежнему что-то новое и мало знакомое украинцам, поэтому они предпочитают осваивать этот рынок “мелкими шажками”.
Преимущества
Как отмечают специалисты, в первую очередь интерес украинцев к вышеперечисленным странам объясняется сравнительно выгодными условиями покупки недвижимости, легкостью оформления сделок, а также возможностью получения вида на жительство.
Легче всего, например, получить вид на жительство, купив квартиру или дом в Турции. Правда, это не дает права на работу, но имеющие недвижимость могут беспрепятственно открыть собственный бизнес в этой стране.
Наибольшей популярностью среди украинских граждан пользуются средиземноморские курорты — Анталия, Кемер и Алания. В последнее время возрастает интерес и к курортам Эгейского побережья. “Цены на недвижимость здесь значительно ниже, чем в Анталии”, — поясняет Геннадий Купчин, представитель Asem Construction в Украине (г.Харьков; торговля недвижимостью в Турции; с 2009 г.). По его словам, если в Дидиме, например, апартаменты с двумя спальнями стоят около $50 тыс., то в Анталиия — уже $100 тыс. Говорить же о цене в $20 тыс. (за столько в Дидиме можно приобрести квартиру-студио на этапе строительства. — Ред.) на Средиземноморском побережье вообще не приходится. Один из ведущих британских порталов по недвижимости primelocation.com включил также Измир в число наиболее перспективных в 2010 г. с точки зрения приобретения недвижимости городов Турции. Хотя по популярности рынок жилья Измира значительно проигрывает рынкам других турецких городов, правительство решило выделить на реконструкцию портовой инфраструктуры города 450 млн лир ($285 млн), что обеспечит многократный рост инвестиций.
Довольно лояльные условия на получение вида на жительство в Болгарии. Особенно для людей пенсионного возраста. По словам Марии Коноваленко, цены на курортную недвижимость в Болгарии колеблются от EUR30 тыс. за квартиру-студио в 300 м от моря до EUR200 тыс. за апартаменты в элитных комплексах у самого моря и со своим пляжем.
Таким образом, если сравнить стоимость 1 кв.м недвижимости в том же Крыму (в среднем $3,5 тыс. в комплексах класса “элит”) и за рубежом, то преимущество покупки дома за границей становится очевидным: более низкие цены, а также развитая инфраструктура курортов делают зарубежную недвижимость привлекательной для украинцев. “Популярность Болгарии объясняется конкурентными ценами, особенно в сравнении с ценами на юге Украины. В этой стране цены ниже не только на недвижимость, но и на питание и проживание”, — говорит Ольга Горчицина, директор по развитию бизнеса компании Casa Del Mar (г.Одесса; продажа недвижимости, помощь в оформлении кредитов, регистрация фирм на Кипре; с 2005 г.; 12 чел.).
Напомним, что отечественные девелоперы в оправдание высоких цен на недвижимость у моря в Украине уже который год приводят одни и те же аргументы. “Во-первых, в Украине очень дорого обходятся стройматериалы для украинских девелоперов. Во-вторых, для них установлены высокие кредитные ставки. В-третьих, в стране практикуются непрозрачные схемы приобретения земельных участков, а также получения разрешительной документации. Ну и в-четвертых, украинские девелоперы ограничены в оборотных средствах, наличие которых способствовало бы получению ими прибыли не за счет наращивания стоимости квадратного метра, а за счет оборота”, — напомнил БИЗНЕСу Анатолий Шахновский, генеральный директор компании “Каскад” (г.Киев; инвестиции, девелопмент, реализует проект жилого комплекса “Император” в АР Крым; с 2007 г.; 29 чел.). В то же время, по его словам, в ближайшее время ситуация на украинском рынке недвижимости может измениться, поскольку в Украину пришли мощные иностранные компании, в том числе из России и Турции (о выходе на украинский рынок заявили, например, российская компания “Интеко”, турецкая Asem Gonstruction. — Ред.), которые, в отличие от отечественных застройщиков, чья рентабельность до кризиса достигала 100%, готовы работать с рентабельность 30-40%.
Усиливают конкурентоспособность европейских курортов и весьма выгодные условия ипотечного кредитования. Например, в Испании, по словам Александра Тарченко, директора международного агентства зарубежной недвижимости DEC Property (г.Киев; с 2007 г.; около 40 чел.), кредитные ставки составляют всего 5-5,5% годовых с возможностью досрочного погашения кредита. “В Испании очень лояльные условия кредитования украинских граждан: заемщик может получить ссуду на 10-30 лет в размере 50-70% оценочной стоимости недвижимости”, — отмечает он. К слову, возможно, именно политика банков поспособствовала тому, что доверие к испанской недвижимости после глубокого кризиса (за время которого как цены, так и объем реализации испанской недвижимости упали вдвое) начало возрождаться. Например, по словам Василисы Лебедевой, специального корреспондента “Бюллетеня недвижимости” (Испания; с 2003 г.), это, в частности, способствует увеличению притока на рынок испанской недвижимости частных инвестиций из Великобритании и Германии. Так, в испанской провинции Аликанте из 24 тыс. проданных в 2009 г. жилых объектов европейцы купили более 5 тыс. “Обнадеженные этой тенденцией некоторые компании уже планируют реализацию проектов нового строительства на весну 2011 г.”, — говорит г-жа Лебедева.
Кроме того, покупка недвижимости за рубежом привлекает украинцев возможностью предоставления рассрочки платежей от самих застройщиков. Например, Asem Construction предлагает своим покупателям рассрочку на 5-15 лет. Жилье с ее помощью приобрели 20% клиентов компании.
Взвешенный подход
Какими бы заманчивыми ни выглядели перспективы вложений в зарубежную недвижимость, эксперты отмечают, что с наступлением кризиса наши сограждане стали относиться к ее покупке еще более взвешенно, чем ранее. Большинство из них решаются приобрести такое жилье только в том случае, если уверятся в возможности получения прибыли от его сдачи в аренду. При этом способ сдачи в наем потенциальные покупатели также выбирают достаточно взвешенно. Ведь, если, например, сдавать жилье через управляющую компанию, то доход будет относительно небольшим, но риски минимальными. Если самостоятельно — то доходы повышаются, но арендаторов нужно искать самостоятельно. Геннадий Купчин, например, рассказал, что в случае сдачи жилья через управляющую компанию в Дидиме доход может достигать 2 тыс. фунтов стерлингов в год. Если же владелец недвижимости предпочтет сдавать свое жилье в аренду самостоятельно, то управляющая компания в любом случае обеспечит уборку объекта перед приездом арендаторов, смену постельного белья и т.д.
В свою очередь, по данным портала www.globalpropertyguide.com, в Турции средняя доходность от сдачи в аренду жилья составляет 5,5%, в Италии — 5%, а в Испании — 3,8%.
Блиц-интервью
“Новые курорты могут заинтересовать украинцев”
Барри Биткай (33), директор ASEM Construction Development UK LTD (г.Дарлингтон, Великобритания; строительство, обслуживание объектов в Великобритании и Турции,
туристический бизнес и др.; с 2001 г.):
— Почему недвижимость на новых курортах Эгейского побережья Турции в 2-3 раза дешевле, чем на Анталийском побережье?
— Первое, на основе чего формируется цена объектов, — стоимость земли. Соответственно, чем позже начал осваиваться регион туристами, тем дешевле земля.
— Насколько мне известно, низкие цены на землю в новых туристических регионах устанавливает правительство, которое таким образом пытается привлечь инвесторов.
— Да, турецкое правительство беспокоится о развитии туризма в новых регионах. Правда, предлагая инвесторам землю по бросовым ценам, власть требует, чтобы они возводили на ней именно те объекты, которые, по ее мнению, нужны курорту. Например, 5-звездочные отели, гольф-комплексы и т.д. Другой объект на этом участке вы построить не можете.
— А как же обстоят дела со строительством жилой недвижимости?
— Девелоперы приобретают землю у частных собственников. Правда, в Турции очень распространена схема расчета девелоперов с собственниками участков будущими апартаментами. При этом девелоперу нет необходимости выискивать деньги на покупку участка. Его задача — профинансировать непосредственно проектирование и строительство объекта. К слову, максимальная наценка, которую может устанавливать девелопер на свои объекты, — 30% от себестоимости строительства.
— Кто является основным покупателем недвижимости на Эгейском побережье?
— В основном это англичане.
— С какой целью они приобретают апартаменты в Турции?
— Большинство — для отдыха и сдачи в аренду. Некоторые, в частности пенсионеры, — для постоянного проживания. Есть также категория англичан, которые покупают недвижимость в инвестиционных целях.
— Кризис не отбил у них охоту инвестировать в недвижимость?
— Естественно, когда кризис только наступил, объемы реализации объектов в регионе существенно сократились. Но поскольку цены на недвижимость здесь так и не снизились, инвесторы начали понемногу возвращаться.
— Если цены на объекты не снизились, то можно сказать, что и турецкие девелоперы не обанкротились?
— Нет, почему же. Спрос на недвижимость все равно ведь сократился. И многие девелоперы, строившие объекты с неудачной концепцией и на неудачных участках, обанкротились.
— А как удалось удержаться на плаву вашей компании?
— Мы знали, что грядет кризис еще за два года до его начала. И уже тогда приостановили строительство новых объектов. Мы решили сначала продать апартаменты в уже готовых объектах и только потом продолжить реализацию новых. В частности, сейчас компания возводит всего два жилых комплекса. Всего же мы построили и сдали в эксплуатацию примерно 20 комплексов апартаментов и вилл.
— Какова доля украинцев в структуре продаж вашей компании?
— Пока покупателей из Украины можно пересчитать по пальцам. Правда, и компания вышла на ваш рынок сравнительно недавно — в конце 2009 г. Украинцы и россияне практически ничего не знают об этом регионе. В то же время, я уверен, что новые курорты могут заинтересовать украинцев, так как цены здесь значительно ниже, чем в Анталии. Причем не только на недвижимость, но и на еду, туристические услуги и т.д.
Елена Романюк
business.ua