Львів'яни вже не женуться за переоціненим власниками житлом, місяцями підбираючи найбільш вигідні варіанти

9 березня 2010

Обвал цін на львівське житло повернув на ринок покупців. Але, розглядаючи численні пропозиції, вони, як правило, зупиняють свій вибір на квартирах, власники яких готові поступитися 10-15% від початкової вартості.

Дешевизна вторинки звела нанівець продаж житлових квадратів від забудовників, хоча вони також переглянули свої прайси в бік зменшення. Деяке пожвавлення намітилося в земельному сегменті: галичани інвестують в ділянки, які розташовані в околицях що будується до чемпіонату Європи стадіону, розраховуючи, що з появою в даному районі нових інфраструктурних об'єктів вони подорожчають. Однак найближчим часом ціни на львівську нерухомість будуть тільки знижуватися.

Квартири за подібною ціною

На ледь живому вторинному ринку житлової нерухомості Львова повна плутанина з цінами. За словами місцевих ріелторів, продавців квартир зараз можна розділити на дві категорії: реалістів і оптимістів. Перші, не зумівши знайти покупця на свій об'єкт протягом декількох місяців, готові знижувати спочатку заявлену вартість на 10-15%. Експерти кажуть, що якщо потрапити на такого зговірливого власника, то виставлену за $40 тис. однокімнатну квартиру можна виторгувати за $35 тис. У той же час так звані оптимісти, вловивши восени минулого року деяке зростання попиту, зафіксували ціни на свої пропозиції, а дехто навіть підняв їх на 5-10%. Активізація покупців, за словами директора місцевого АН «Варіант», члена ради АФНУ Андрія Борисова, пов'язана з тим, що минулого літа, коли ціни на львівське житло впали на третину в порівнянні з 2008 р., багато хто вирішив направити свої заощадження на придбання здешевілої нерухомості. «У порівнянні з кризовою ямою на початку минулого року кількість угод восени виросла в 1,5 рази - до декількох сотень на місяць», - говорить він. Найбільшим попитом зараз користуються найдешевші одно-та двокімнатні квартири вартістю $35-50 тис. За такі гроші у Львові можна придбати повноцінну «одиницю» в спальному районі або «двійку» в хрущовці.

Ринок розворушили трудові мігранти котрі повертаються на батьківщину з Європи і вкладають зароблені гроші в придбання квартир. «Додатковий рух у цьому сегменті забезпечують також городяни, які останнім часом досить активно переїжджають з центру Львова у більш тихі райони», - зазначив керівник житлового відділення АН «Олімпекс» Руслан Стахович. Він запевняє, що центр міста став вкрай незручний для життя (там періодично проводяться галасливі масові заходи, утруднено рух транспорту, є проблеми зі зберіганням машин, так і старі будинки знаходяться в жалюгідному технічному стані). Тому мешканці все частіше продають свої квартири тим, хто, наприклад, планує здавати їх в оренду або ж перепрофілювати для комерційного використання, переїжджаючи на більш тихі прилеглі вулиці (Левицького, Коновальця тощо) або в спальні мікрорайони (Сихів, Левандівка), а то і в передмістя (Бирка, Липники, Брюховичі). Крім того, житлом у центрі Львова цікавляться іноземці.

Втім, незважаючи на деяке пожвавлення покупців, бази місцевих ріелторів перевантажені пропозиціями: їх кількість перевищує попит як мінімум вдвічі. І клієнти агентств, маючи широкий вибір і скромні фінансові можливості, готові місяцями шукати найбільш вигідні варіанти. Андрій Борисов розповідає, що найдешевші квартири у панельних будинках спальних мікрорайонів Сихів і Рясне, за які до кризи просили по $ 1,5 тис. / кв. м, зараз реально продати не дорожче $ 900/кв. м. У найбільш престижних польських і австрійських будинках в центрі Львова квадрат коштує близько $ 2 тис., тоді як в 2008 р. він дотягував до $ 3 тис. Житло середнього класу (відносно нові будинки поліпшеного планування) за півтора року втратила в ціні до 30% і пропонується по $ 1,2-1,3 тис. / кв. м.

У найближчій перспективі ріелтори прогнозують подальше здешевлення найменш ліквідної нерухомості (в панельних висотках, хрущовках) і невелике подорожчання (до 5%) повнометражних «одиниць» в будинках поліпшеного планування. Вартість елітного житла, швидше за все, залишиться незмінною ще, принаймні, півроку-рік.

Забудовники здалися

Штиль спостерігається на первинному ринку житла. За даними помічника директора департаменту містобудування львівської мерії Віталія Троць, починаючи з 2006 р. у місті щорічно вводилися в експлуатацію 35-40 (130-170 тис. кв. М) висотних будинків. Навіть минулий, вже кризовий рік не став винятком - забудовники здали понад 30 об'єктів. Зараз на продаж виставлені квартири приблизно в 20 багатоповерхівках, більшість з яких розташовані в Залізничному районі, Сихові, Рясному. Однак, за словами пана Борисова, деяким попитом користуються хіба що пропозиції економ-класу (одно-і двокімнатні квартири площею 60-80 кв. М). В окремих новобудовах, зданих півтора-два роки тому, пустують порядку 20-30% апартаментів. Об'єктів, що позиціонують як елітні (житловий комплекс «Ювілейний», будинку по вул. Тернопільській, Бережанській, на пл. Князя Святослава), вартість квадратного метра в яких досягає 10 тис. грн. і більше, зараз взагалі мало хто цікавиться.

Висока конкуренція за покупця змушує забудовників переглядати свої прайси. Якщо до кризи вони оцінювали зводяться ними квадрати в 10-12 тис. грн., То зараз готові продавати їх за 8 тис., а іноді і за 7 тис. грн. Така щедрість ввела в замішання власників, які вклали гроші в ці об'єкти на стадії будівництва з метою подальшого перепродажу. Оскільки багато угод здійснювалися із залученням кредитних коштів, господарі, навіть потрапивши в скрутне фінансове становище, виставляють явно завищені ціни (мінімальна вартість квадратного метра - 8,5-9 тис. грн. В квартирі без обробки). Тому вторинні перепродажу апартаментів у новобудовах зараз практично паралізовані, хоча в ріелторських базах кілька сотень подібних пропозицій.

Минулого року підрядники добудували практично всі незавершені об'єкти, нових же проектів не анонсували. Тому в найближчі рік-два пропозиція житла на первинному ринку буде обмежена, і очікувати подальшого зниження цін можна хіба що на квартири великої площі, на які сьогодні попит практично відсутній. На думку експертів, девелопери спробують їх реалізувати, пропонуючи знижки до 10%. Більш ходові "одинички" та "двійки" площею до 80 кв. м, швидше за все, будуть продаватися за нинішніми цінами - 7-8 тис. грн. / кв. м.

Спортивний інтерес

Мода на життя далеко від міського шуму дає про себе знати. За даними департаменту містобудування львівської мерії, у минулому році було здано в експлуатацію майже така ж кількість приватних будинків, як у 2008-му, - понад 300 (загальна площа понад 60 тис. кв. М). І зараз, як стверджує Руслан Стахович, місцеві жителі продовжують купувати різко подешевшали на хвилі кризи земельні ділянки. Однак їхні запити помітно змінилися. Якщо до осені 2008 р. найбільш популярними були приміські райони Бірки і Брюховичі (сотка землі там коштувала близько $ 10 тис.), то сьогодні львів'яни найчастіше вибирають протилежне напрямок - в районі будується футбольного стадіону. «Всі населені пункти, що знаходяться в безпосередній близькості від спортивного комплексу, де будуть проводитися матчі європейського чемпіонату, привертають увагу потенційних покупців», - зазначає Руслан Стахович. У числі найбільш популярних він називає села Солонка, Сокільники, селище Зимна Вода. До спаду на ринку сотка землі там коштувала близько $ 7 тис., що було на третину дешевше, ніж в розкручених Брюховичах або Бірках. Зараз ціни в обох напрямках зрівнялися і коливаються, в залежності від якості і площі наділу, від $ 2,5 тис. до $ 4 тис. / сотка, хоча новомодні селища помітно відстають від колишніх фаворитів по рекреаційним можливостям. Підвищений попит на «околостадіонние» ділянки експерти пояснюють намірами покупців у майбутньому їх вигідно перепродати, розраховуючи, що з появою тут інфраструктури до Євро-2012 земля подорожчає. Однак у найближчій перспективі ріелтори не прогнозують підвищення цін, оскільки виставлених на продаж ділянок більше, ніж платоспроможних покупців.

Котеджі площею в 150-160 кв. м зараз можна знайти в передмісті Львова за $ 100-120 тис., що вдвічі дешевше, ніж до кризи. Недобудовані об'єкти, за словами пана Стаховича, пропонуються по $ 70-80 тис. Але оскільки в базах місцевих ріелторів подібних варіантів значно більше, ніж потенційних покупців, то можна припустити, що до літа власники будуть змушені знизити ціни ще на 5-10% .

Людмила Ксенз

dsnews.ua